如何选择适合自己的开发商？

对开发商而言，利益最大化是其行为选择的唯一标准。当开发商的权利仅仅与其所有的物业产权相关时，与业主或购房者建立良好关系，积极协助业主组建业主组织将是其利益最大化的一项选择。在开发商还拥有未售完物业时，通过组建业主大会，营造和谐人居氛围，将有利于物业销售。而当开发商售完了所有物业以后，协助组建业主大会，及时结束与该物业的关系，是减少开发后期管理成本的直接方法之一。在20世纪80年代和90年代初，为了促进房屋销售，大多数开发商在公司内部成立有“物业管理部”或单独成立有下属的物业公司^[24]。物业管理服务不仅作为促进房屋销售的一项举措，也被看成房地产公司垄断的、稳定的收益来源。当然，前提是必须存在良好的开发商和购房者之间关系。在卖方市场情况下，或市场处于启动阶段时，建立良好的客户服务关系是物品销售的一个必要环节。开发商拥有的物业管理部门或物业公司是以房屋销售者的身份为业主提供物业服务，服务态度和质量的好坏与开发商的房屋销售直接相关，开发公司的物业管理人员与销售人员几乎有相同的收入。此时，物业服务质量不是业主主要关心的问题，而是开发商和管理者要时刻关心的问题^[25]。开发商和物业公司将组织业主集体活动，包括各类业主组织的建立、文娱体育活动等视为其物业服务工作的一个部分。随着房地产市场格局的变化，房地产开发利润不断提高甚或趋向暴利时，对开发商而言，直接介入物业管理服务的机会成本太高。房地产开发项目，即使是单个小型项目的开发，都有可能获得很高利润，因此，开发商会毅然舍去直接提供物业服务业务而投入新的房地产项目开发之中。中国物业管理协会的《物业管理行业生存状况调查报告》（2007）显示，在被调查的4600家企业中属于房地产开发单位下属的物业服务企业为1260家，仅占企业总数的27．39%。该结果表明，开发商已经快速地退出了物业管理服务行业。因此，人们长期以来认为开发商既赚取房屋销售收入又赚取物业费用的观点是值得怀疑的。

当物业公司的亏损面占60%以上、盈利企业的平均盈利仅82．1万元（中国物业管理协会，2008）、物业纠纷不断涌现之时，很难想象一直享有超额收益的开发商会有强烈的动机拖延业主组织的形成，以把握其物业管理子公司的物业管理权。当通过市场方式引进社会化的物业公司以后，这个公司的盈亏与否与开发商没有任何关系，开发商不会为它提供物业管理服务的各项成本，或进行补贴。开发商仅需要为该物业公司的运作支付部分合约成本，包括合约形成成本和部分合约执行的监督成本^[26]。(www.xing528.com)

在业主组织形成以后，业主委员会与物业公司签署新的物业管理服务合约。随后的物业管理服务中的各项问题与纠纷发生在业主与物业公司之间，与开发商无关。开发商无需为物业管理服务再支付任何形式的成本，包括物业管理服务的合约成本，甚至减少了因物业质量问题而引发的业主与开发商之间的交易成本。因此，对开发商而言，即使为业主大会筹委会提供经费，也远远胜过长期担负物业服务责任与相关成本。当一些地方规定开发商必须为业主大会筹委会提供经费时，开发商的悄然接受已经显示了其成本计量的结果。有意思的问题是，地方政府为什么规定开发商必须为第一次业主大会的筹备提供经费支持？在开发商售出了其所开发的所有房屋以后，协助组织业主大会工作是开发商的一项社会责任，而自愿提供组织经费则是开发商经济计量的结果。或许不能用同样的原因来解释政府的行为，但除此之外，也没有更好的理由。果真如此，政府的制度行为已经显示了政府对开发商经济行为的准确把握，开发商并不是一定要在物业管理服务上获取附加收益，而是愿意积极协助成立业主组织并愿意支付一些成本以了断与购房者和已开发物业的关系。