【摘要】：在物业服务交易领域里，主要存在业主集体和企业两种形式的组织。企业是由企业家或创建者设立的一种生产产品或服务的组织，业主组织是为了统一需求或行动而联合的组织。物业公司通过市场在向一个集体供给服务，而不是仅为某一个特定的单个业主提供服务。本章将分析不同制度安排下的业主组织组建和运行状况，给出以市场为导向的业主组织形成的制度安排以及业主组织主导的物业服务招投标制度安排。
诺思指出，当人们探究由制度框架所引起的成本时，会发现这些成本不仅来源于这一框架本身，而且还来自这个框架下所发展出来的组织（诺思，2008）。在物业服务交易领域里，主要存在业主集体和企业两种形式的组织。企业是由企业家或创建者设立的一种生产产品或服务的组织，业主组织是为了统一需求或行动而联合的组织。
在前期物业服务期满以后，业主或业主集体和物业公司分别是物业服务交易的主体。如果业主为一人或一个家庭，物业服务交易相对容易，服务价格的确立也不是一件难事。当物业管理区域或小区里业主的人数众多（少则几十，多则成百上千或更多）时，物业服务交易便不是单个业主与物业公司之间的交易，而演变成了业主集体和物业公司之间的交易。物业公司通过市场在向一个集体供给服务，而不是仅为某一个特定的单个业主提供服务。在这个交易里，需求方是一个集体或一个组织，而不是某一单个人，需求类别和需求量等的确定要经过业主集体决策过程。因此，能否形成有效运作的业主集体或组织是后期物业管理服务能否市场化交易的前提。在不同的制度安排下，形成业主组织所费的成本以及业主组织的运作效率会有所不同，业主组织与物业公司的交易成本和交易效率也会有所不同。本章将分析不同制度安排下的业主组织组建和运行状况，给出以市场为导向的业主组织形成的制度安排以及业主组织主导的物业服务招投标制度安排。(www.xing528.com)
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