投票决策的规则和过程

当某人在某住宅小区购买了一套住房后，他不仅是该住房的所有者，也是该小区物业的共同所有者，同时享有对小区共有物业实施共同管理的权利。

自立法决定投票规则以后，购房者的购房和物业服务的决策行为受投票规则约束。投票规则作为购房者购房和业主物业服务决策的前置条件，对购房者的投资决策和管理服务决策直接产生影响。

图12－1给出了投票规则与物业投资和服务决策之间的关系。

(www.xing528.com)

图12－1　投票规则和物业投资、服务决策过程关系示意图

由图12－1可见，自给出投票规则到业主自主选择并实施物业服务历经①至⑦七个程序。而投票规则对后续程序②至⑦都产生影响。购房者决定购房（程序③）之前，存在两个程序①和②，即投票规则和临时管理公约已经给出。程序①和②构成了购房者投资决策的约束条件。购房者决定购房，意味着他接受了投票规则和临时管理公约。按临时管理公约约定，购房者在接受房屋的同时，必须接受开发商选定的物业公司的物业服务，进入开发商主导的物业服务阶段，即程序④。一定期限以后，方可进入程序⑤，成立业主大会筹委会。之后，业主集体方可利用投票规则、通过业主大会（程序⑥）自主决定物业管理服务相关事宜，包括决定业主大会议事规则、业主管理规约（原称：业主公约）、业主委员会成员、物业管理服务内容和服务标准以及物业管理其他重大事项和续聘或者重新选聘物业服务企业等，进入物业服务的业主集体决策与实施阶段（程序⑦）。

投票规则对程序⑥的影响是关注的焦点。如果投票规则m取值过高，从程序⑤启动的业主集体的新议题在程序⑥中难以通过，那么，管理服务将维系原状态，即从程序⑥直接返回程序④。如果投票规则m取值过低，从程序⑤启动的业主集体的新议题在程序⑥中容易通过，决策进入程序⑦，即实施业主集体选择的物业服务。问题是我们期望维系在程序④还是程序⑦？即同意还是不同意接受开发商主导的物业服务？一般认为，开发商和其聘用的物业公司期望维系在程序④，而业主和地方政府期望维系在程序⑦。实际上，问题的答案要取决于参与各方在物业服务过程中实际的成本和收益的大小及分布，包括交易成本的大小及分布。