本质上讲，开发商主导的物业服务阶段就是业主与开发商之间合约的履行阶段。当业主认为合约没有被开发商所履行时，开发商积极主动地与业主直接沟通会降低业主的履约成本。而开发商在利益上做一些让步包括对物业费补贴或全免等将会直接影响并有可能改变业主的负收益状态。因此，开发商的市场化行为对开发商主导的物业服务的维系将产生直接影响。
当开发商与业主之间存在直接沟通时，Tij降至Tij0：
由式（12－1）—式（12－4）式可得：
式（12－5）中Ti0为i业主与开发商直接沟通所减少的沟通成本值。
业主净收益Ni1为：
由式（12－6）—式（12－2）得：
式（12－7）式中Ni2为开发商与业主直接沟通时业主的净收益增量。
开发商在房屋保修期内免收物业服务费的承诺曾被认为是“不可思议”的承诺。原因在于：开发商的承诺侵犯了业主的物业管理权。实际上，我们不妨认为该承诺仅仅是市场交易主体之一的开发商所提出的一项交易条件。开发商之所以给出这个承诺，说明开发商很清楚该承诺对他的经济意义。而对业主而言，在开发商免收物业费时，其所得净收益N’i为：(www.xing528.com)
N’i＝Ri－Tij （12－8）
由式（12－8）—式（12－2）得净收益增量N’i2为：
N’i2＝Fi （12－9）
式（12－9）表明，当承诺进入合约并在程序④中实施时，业主i的净收益增加，增加值为Fi。
显然，开发商免收业主的物业费并不意味着不用向物业公司支付物业服务费。在开发商主导的物业服务阶段，免收物业费意味着无需业主向开发商所聘请的物业公司付费，而由开发商直接向物业公司付费。当开发商直接向其聘请的物业公司进行支付时，房屋交易关系和物业服务交易关系分离，物业服务作为产品售后服务的一种形式由开发商向房屋购买者供给。开发商与业主直接沟通局面此时也会出现，沟通成本T的减低或许还可以期待。
实际运作中，有不少开发商指定其下属物业公司在开发商主导的物业服务阶段向业主提供物业服务并向物业公司提供经济补贴。当开发商对物业公司进行经济补贴或授权物业公司直接处理业主有关合约问题时，业主的沟通成本和物业服务费用会降低，业主的净收益提高，业主对开发商主导的物业实际服务的支持率也相对提高。
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