单个业主在业主集体中的影响力分析

小区内的每一个业主都是小区业主集体的一员，但每个业主在集体决策过程中占有怎样的权重是形成业主集体要明确的问题。我们通常将业主集体权重的分配建立在业主所拥有的物业产权之上。然而，选择不同的反映产权的指标（以下简称：产权指标）作为集体权重分配的要素，会产生不同的结果，要么是侵害了产权，要么是加大了成本，甚或其他？

我们以套数和建筑面积两个具体的产权指标来说明。以住宅套数作为业主集体权重的分配要素时，住宅区内的每一套单元房便具有一个权利份额^[6]。当小区由N套单元房构成时，总权利份额数为N，每一套单元房所占的权重为1／N。以建筑面积作为业主集体权重的分配要素时，如果总建筑面积为S，每一个业主i所拥有的建筑面积为Si，那么，i业主拥有的集体权重为Si／S。这两个要素都是基于业主的物业产权而设置的，前者相对笼统，而后者相对细化。虽然后者较前者更能准确地反映业主所拥有的物业产权的状态，但实际操作中前者却比后者要方便得多。当采用投票方式决策时，如果按房屋套数计票或按单位建筑面积计票，前者只需涉票N张，而后者要涉票S张。当户均建筑面积为100m2，则S＝100　N，户均投票数为100张。因此，以面积作为分配要素，并且以每平方米一票进行计量时，操作会很麻烦。一个改进的方法是再规定一个单位票数与面积的对应值，如每50m2一票。这时，总票数为每平方米一票时的1／50。当户均建筑面积为100m2，其票数是以套数计票的两倍。

一般认为，以住房套数作为权重分配依据，侵害了大面积套房业主的权利，而以面积为依据又加大了业主的投票决策成本。折中的办法是以面积为依据并以一定的面积（如上述50m2或其他大于1m2小于小区内套房最小面积）为一个计量单位来计算业主在集体决策中的权重。

其实，问题并不如此简单。我们这里需要解决的问题不是如何清晰或准确界定业主物业产权问题，而是要思考业主集体决策的内容与反映业主物业产权的哪一个指标更为相关。因为业主集体决策内容不同，可能对应着业主物业产权的不同指标。当决策所涉内容仅仅与业主或家庭户数相关时，在每户一套住房的情况下，以住房套数为权重分配指标是合适的，因为同时具备权益相关性和决策经济性。以物业集体服务内容为例，安全防卫服务对小区内每一个家庭都具有同等重要性，当每个家庭拥有小区内一套住房时，以住房套数作为安全防卫事务决策的权重分配单位便具有这两个特性。仔细分析还可以看到，物业共用设施设备维护、房屋管理、保洁服务、绿化养护管理等对每个家庭都具有同等重要性，而它们与住房套内面积的关联性并不强。因此，以套数作为它们内容决策的权重分配指标也是合适的。当建筑物的整体维护与建筑物内的建筑面积相关时，以建筑面积作为这项服务内容决策的权重分配指标又是合适的。也就是说，如果集体服务的内容与每户或每套住房相关联，而与每套住房建筑面积无关或很少相关时，在每户一套住房的情况下，每户或每套住房拥有一个集体决策的权重分配单位，具有权益相关性和决策经济性。如果集体服务的内容与每户或每套的建筑面积相关联，以每户或每套住房的建筑面积作为集体决策的权重分配单位，也具有权益相关性。(www.xing528.com)

然而，权责对等性是形成集体决策所必须具备的另一个关键特性，也是公平的要求。当每户或每套住房拥有一个集体决策的权重分配单位时，以每户或每套住房作为相关服务内容的费用分摊单位才具有权责对等性。明确地说，这时的物业集体服务费用分摊的指标是住房套数而不是它的建筑面积。如果以每户或每套住房作为决策权重的分配单位，同时以套内住房建筑面积作为责任分摊单位，就出现了权责不对等问题。从权责对等角度看，如果按建筑面积分摊物业服务费用，那么以面积为相应的决策权重的分配指标才是合适的。或许，这就是目前以套内建筑面积作为分配集体权重的依据。

问题出在责、权、利不一致上面。如果服务内容是以每户接受的，则以每户或每套住房作为一个集体权重的分配单位（或集体事务的决策单位），同时作为其费用分摊的一个单位，才具有责、权、利的一致性。如果每户业主拥有了一个集体决策的权重份额，并以每户的方式接受了某项服务内容，但以每户所有的建筑面积来分摊费用，就出现了责、权、利不一致。现在小区物业服务费用的分摊几乎都是按房屋建筑面积分摊，把房屋建筑面积作为了业主接受物业服务多少的衡量指标，忽视了物业服务的某些内容与家庭或住房套数间的更密切的关系，从而引发了物业服务市场中的责、权、利不一致以及业主间权益关系的不和谐。就目前的物业集体服务而言，它与每套住房或每个家庭的关联度，要远高于与每套住房建筑面积的关联度，甚至它与每个家庭人口数的关联度，也要高于与每套建筑面积的关联度。

有人会说，当物业管理服务具有保值增值功能的时候，大面积套房业主在拥有了更多的建筑面积后而获得了更大增值量，因此，按每平方米建筑面积负担物业服务费是合适的。实际上，单方物业增值的多少虽然与物业管理服务有关联，但这种关联是所有拥有物业的业主所共有的。而物业增值总量的多少，则与前期投资大小更相关。物业周边环境的改善和社会经济发展，对物业增值有更大作用。