不动产经纪：概念解析与实践应用

（一）不动产的概念

不动产是相对于动产而言的，强调财产和权利载体在地理位置上的相对固定性，“房产”与“地产”是不动产的两种主要形式。

《不动产登记暂行条例》第二条指出“不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。《房地产业基本术语标准》（JGJ/T 30—2015）中指出“房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益”。由此可见，不动产和房地产都包含了土地、建筑物和地上定着物三要素。不同的学科领域，对不动产和房地产的关系描述不同。在我国房地产业中，对于不动产和房地产没有进行严格的区分。

从整体来看，不动产有以下三层含义：

（1）不动产是一种财产，包括自然财富和人力创造的财富。自然财富如土地、土壤与植物资源，人力创造的财富如建筑物。

（2）不动产的位置是不可移动的。土地作为不动产的基础是固定于地球的某一位置，一旦移动位置后，就会引起性质、形状的改变或者价值的降低。(www.xing528.com)

（3）不动产的交易是权利的改变。不动产交易的标的是不动的土地、土地上的房屋及不可移动的资源物产，交易的载体是产权及其属性或权利关系。不动产的交易异于动产，是通过其权利的改变而完成的。

（二）不动产经纪的概念

不动产经纪是指不动产经纪机构和不动产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行不动产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经济活动。

不动产经纪是一种中介服务活动，旨在促成委托人与第三方完成不动产交易，没有第三方的不动产中介服务不属于不动产经纪。不动产经纪服务的委托人，是不动产经纪服务的需求者，主要包括不动产出卖人、购买人、出租人和承租人。不动产经纪的客体包括各种类型的不动产，不仅包括存量房（二手房），还包括新建商品房；不仅包括住宅，还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住宅；不仅包括房屋，还包括不动产开发用地、不动产开发项目等。不动产经纪是一种有偿服务，不动产经纪机构可以依据有关法律法规、不动产经纪服务合同和其他服务合同，向不动产经纪服务的委托人收取不动产经纪服务费（佣金）。

现实工作中，为了更好地为委托人服务，不动产经纪机构和不动产经纪人员除了向委托人提供不动产交易相关信息、实地看房、代拟不动产交易合同、协助委托人与他人订立不动产交易合同服务等基本的不动产经纪服务外，还常常向委托人提供代办贷款、代办不动产登记等不动产经纪延伸服务（也称其他服务）。