经纪服务方式分类指南

（一）经纪的服务方式

经纪主要有居间、代理和行纪三种服务方式。

1.居间

居间是经纪行为中最原始的一种方式，是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经纪行为。其特点是经纪人在撮合交易成功之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

居间可分为指示居间和媒介居间。指示居间即居间人向委托人报告定约的机会；媒介居间即居间人根据委托人的要求，将交易目的相近或相符的双方委托人以媒介方式促成交易的行为。

2.代理

经纪中的代理，是一种商事代理活动，是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经纪行为。代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定的商品交易活动。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。

3.行纪

行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经纪行为。行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人已买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权。它是依据委托人的委托而进行活动。从事行纪活动的经纪人拥有的权力较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。行纪的适用范围较小，一般仅用于动产的代销等贸易活动。

（二）不动产经纪按服务方式分类

考虑到行纪不适用于不动产，因此，按照经纪的服务方式，不动产经纪分为不动产居间和不动产代理。(https://www.xing528.com)

1.不动产居间

不动产居间是指不动产经纪机构和不动产经纪人员按照不动产经纪服务合同约定，向委托人报告订立不动产交易合同的机会或者提供订立不动产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在不动产居间活动中，不动产经纪机构和不动产经纪人员是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。不动产经纪人员只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。不动产居间是起源最早的不动产经纪方式。

在不动产经纪的实际运作中，不动产居间结合了指示居间和媒介居间两种方式。不动产经纪机构和不动产经纪人员不仅向委托人提供不动产的交易信息，包括交易数量、交易行情和交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的不动产，而且为委托人提供订立不动产交易合同的媒介服务。

2.不动产代理

不动产代理是指不动产经纪人员按照不动产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行不动产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

不动产代理是以不动产经纪服务委托人确定委托代理权限和不动产经纪人员接受授权的不动产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。因此，不动产经纪人员的代理行为受经纪服务合同规定的代理权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。

根据委托人在不动产交易中的角色，不动产代理可进一步分为买方代理和卖方代理。不动产代理服务中的不动产经纪人员和委托人之间的法律关系更清晰，因此，不动产代理逐步取代了起源更早的不动产居间，成为许多国家和地区不动产经纪的主流方式。在不动产经纪的实际运作中，一些委托人和不动产经纪人员对“代理”一词存在误用，将不动产居间服务误称为双向代理。

3.不动产居间与不动产代理的区别

不动产居间与不动产代理是两种不同的不动产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异。在不动产居间业务中，不动产经纪人员可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。在不动产代理业务中，不动产经纪人员只能接受一方委托人的委托代理事务。