不动产投资的形式及收益实现方式

（一）直接投资

不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或不动产购买过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和建成后的置业投资两种方式。

1.开发投资

不动产开发投资是指投资者从获得土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。

根据不同的划分依据，不动产开发投资有不同的类型。

（1）依据投资对象划分。依据投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和土地开发后出售或出租来获取投资收益的不动产开发与经营活动；房产开发投资包括住宅不动产投资、商业不动产投资和工业不动产投资等。其中，商业不动产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类不动产主要以出租为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。(www.xing528.com)

（2）依据投资收益实现方式划分。依据投资收益实现方式，不动产开发投资可分为不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和不动产混合型经营等形式。不动产出售是不动产所有权（房屋所有权、土地使用权）的一次性出售，这类不动产项目以预售或开发完成后出售的方式取得收入、回收开发资金以及获取开发收益，达到盈利的目的；不动产出租是不动产使用权的转移，它以预租或开发完成后出租的方式取得收入、回收开发资金以及获取开发收益，达到盈利的目的；不动产自营是指不动产项目开发完成后，以自行经营的方式取得收入、回收开发资金以及获取开发收益，达到盈利的目的；不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

2.置业投资

不动产置业投资是指投资者通过购买增量不动产或者存量不动产满足自身生产经营的需要，或者通过转售不动产给其他置业投资者获得转售收益，或者通过租赁不动产给他人获得租赁收益的行为。这类投资的目的一般分为两类：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是将购入的不动产出租给最终的不动产使用人，以获取较为稳定的经常性收入。

（二）间接投资

不动产间接投资主要是指将资金投入与不动产相关的金融市场的行为。不动产间接投资者不需要直接参与不动产投资管理。具体投资方式包括发放不动产抵押贷款，购买不动产开发企业债券、股票，购买不动产投资信托基金和不动产抵押贷款证券等。