房屋租赁的特点与合同要求

房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征。

（一）房屋租赁让渡的是物业使用权而不是所有权

房屋租赁不论时间长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。在整个租赁期内，出租物业所有权始终属于业主，承租人拥有的只是使用权。“两权分离”关系通过租赁契约加以明确和肯定，出租人让渡物业使用权获得租金收入，承租人以交纳租金为代价获得物业使用权。

（二）租赁价格相对稳定

房屋租赁实际是物业所有权人或授权管理物业的物业服务企业以获租金为代价将物业使用权零星、分期和有偿出让的一种形式。城市房屋租赁市场相对于房屋买卖市场而言是一个“蓄水池”，部分闲置的房屋能够通过房屋租赁市场而获得充分利用。租赁市场中房屋的供给量又容易通过房屋买卖市场进出，所以总体上说，与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。

（三）交易更为频繁

房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。随着房价的攀升，个人出租房屋取得的收益也是水涨船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租。房屋租赁市场显现出交易更为频繁的特点。(www.xing528.com)

（四）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系

一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等。

二是房屋租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。房屋租赁合同必须明确物业双方的权利和义务，并真正体现权利与义务的对等与一致。出租人有按期收取租金、监督承租人合理使用物业，以及收回出租物业等权利，同时要承担保障承租人合法使用物业，并对物业进行日常维护保养的义务；承租人有合法使用承租物业，要求居住安全以及承租物业优先购买和续租等权利，同时承担按期交纳房租，对物业妥善使用等义务。

三是标的物的所有权和使用权的暂时性分离，占有权和使用权的临时性转移。因此，在房屋租赁期间，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁的合同关系依然有效，房屋的所有权人必须尊重承租人的合法权益。

四是违约必须承担法律责任。除了承担民事责任外，有的出租房屋管理规定中还规定了具体的“罚则”。