房屋租赁合同：权益和义务

房屋租赁合同，是指房屋出租人和承租人双方签订的关于转让出租房屋的占有权和使用权的协议。其内容是出租人将房屋交给承租人使用，承租人定期向出租人支付约定的租金，并于约定期限届满或终止租约时将房屋完好地归还给出租人。房屋租赁合同按用途分为两大类：居住用和商用。

租房合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。

租房合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，由承租人赔偿。

房地产经纪机构和房地产经纪人员的主要工作就是促成房地产交易。当租赁双方签订了房屋租赁合同后，这就标志着房地产经纪工作取得重要进展，房地产经纪机构也就可以收取经纪服务的佣金。

（一）房屋租赁合同的特征

房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式，与一般财产租赁合同相比具有如下特征。

1.房屋租赁合同是不动产租赁合同

以租赁物的种类为标准，租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同。房屋租赁合同是以房屋为标的物的合同，属于不动产租赁合同。

2.房屋租赁合同是移转房屋使用权的合同

房屋租赁合同与买卖合同的区别是不改变房屋所有权。后者是以移转物的所有权为目的。由于房屋租赁合同仅移转房屋的使用权，所以承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用收益，而不得处分。在承租人破产时，租赁房屋不得列入破产财产，出租人有取回权。

3.房屋租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同

房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，故是诺成合同而非实践合同。双方当事人互负权利义务，是双务合同。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，故租赁合同为有偿合同。

4.房屋租赁合同具有临时性

房屋租赁合同让渡的是租赁房屋的使用权，故租赁期限不宜过长，否则将与临时让渡房屋使用权的目的不符，也容易因房屋返还产生争议。而且，租赁合同属于债权关系，与物权具有永久性不同，如租赁期限过长，也有害于租赁房屋的改良。因此，《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

5.买卖不破租赁

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。我国《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

6.承租人享有优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”

（二）房屋租赁合同的主要内容

租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

1.房屋租赁双方当事人的情况

当事人是指房屋租赁的出租人和承租人。房屋租赁合同中要写明当事人的姓名或者名称、相应的身份证号、联系电话、当事人的住所等。

2.租金支付

《民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”

第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

第七百二十三条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”

第七百一十九条规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”

房屋租金及支付方式由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，租金会有一定优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

支付租金，作为承租人主要的义务，在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间、方式以及逾期未支付的违约责任。押金在法律上称为“租赁保证金”，主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定。对于出租人而言，押金数额越高，保障性能越强。

3.租赁期限

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。

4.房屋具体情况和具体位置

租赁合同应写明房屋的确切位置；房屋面积；房屋装修情况，简要说明房屋的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，附属设施有电、网络、安防设备、照明设备、消防设备、监控设备等。简要列举房屋内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；房屋的产权及产权人，写明这套房屋为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租房屋。

5.租赁用途和房屋使用要求

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

房屋用途主要说明以下两点：房屋是用于承租人自住、承租人一家居住，还是允许承租人或其家庭与其他人合住；房屋是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。(www.xing528.com)

承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

6.房屋和室内设施的安全性能

房屋和室内设施，承租人在租赁前应对房屋及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。

承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

7.房屋维修责任

根据《民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”

第七百一十三条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”

第七百一十四条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”

第七百一十五条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

在租赁合同中，租赁双方应约定维修责任，并规定越详细越好。

8.物业服务，水、电、燃气等相关费用的交纳

物业服务，水、电、燃气等相关费用交纳人，在物业服务企业等相关单位登记的是房屋所有权人。但是在租赁期限内，享受物业服务，所消耗的水、电、燃气等的数量，又是承租人决定的。因此，在租赁合同中应当明确规定这些费用是由谁来承担。

9.房屋状况变更

承租人应该爱护房屋和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对房屋进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

10.租赁合同的变更和终止

如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，双方可以通过协商对合同进行变更。

11.合同争议解决办法

合同争议又称合同纠纷，是指合同当事人之间对合同订立、履行等相关内容及对此产生的法律后果所产生的各种纠纷。凡是合同双方当事人对合同是否成立、合同成立的时间、合同内容的解释、合同的效力、合同的履行、违约责任，以及合同的变更、中止、转让、解除、终止等发生的争议，均应包括在合同争议之内。

争议解决方式一般分为四类：一是争议发生后当事人双方自行协商解决。二是调解。当事人选择通过调解解决争议时，由第三人或者机构进行调解。三是提交仲裁机构仲裁。需要注意的是，提交仲裁机构仲裁的前提是房屋租赁双方当事人必须达成仲裁协议。房屋租赁双方当事人可以在房屋租赁合同中将选择仲裁作为合同的条款之一。如果房屋租赁双方当事人没有达成仲裁协议，在房屋租赁合同中也没有约定产生纠纷可以选择仲裁方式解决，一方当事人申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。四是向人民法院提起诉讼。

上述四种方式是《合同法》规定的解决合同争议的方式，至于当事人选择什么方式来解决其合同争议，取决于当事人自己的意愿，其他任何单位和个人都不得强迫当事人采用哪种解决方式。

对于解决的方式，当事人双方可以在签订合同时就选择，并把选择出的方法以合同条款形式写入合同，也可以在发生争议后就解决办法达成协议。

在解决合同争议过程中，任何一方当事人都不得采取非法手段，否则将依法追究违法者的法律责任。

合同争议的解决应当首先寻求通过非诉讼方式解决争议的途径。

（三）签订房屋租赁合同的注意事项

1.出租人是不是房屋的产权人

承租人需要注意签订合同之人是不是房屋的产权人，如果不是，则可能存在着代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，需要有产权人委托签约人的授权委托书原件；若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明文件不真实时，转租人应承担何种责任。

2.租金和押金的支付

在如何支付租金和押金的问题上，具体几个月支付一期租金由各人自身状况决定，在合同中必须约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。需要提醒的是，无论是支付租金还是押金，如果通过银行划账方式支付，最好直接划入产权人名下的账户，并留好相关划款凭证，以此进一步控制资金风险。

3.违约责任的约定

合同应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。如果出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可约定每日按高于租金标准收取违约金；如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。此外，对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务也应当在合同中明确约定。

4.合同对转租应进行特别约定

《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”

第七百一十八条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”