房地产基本制度、政策及估价知识试题（2016）

一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是（ ）。

A.房地产开发企业 B.房地产估价机构

C.物业服务企业 D.建筑施工企业

2.依法征收集体土地的前提，是国家为了（ ）利益的需要。

A.公共 B.社会 C.集体 D.政府

3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（ ）。

A.城市绿地 B.汽车加油站 C.街心公园 D.地税局机关

4.国有土地上房屋征收补偿协议由（ ）和被征收人签订。

A.房屋征收部门 B.房地产估价机构

C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位

5.被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（ ）申请鉴定。

A.房屋征收部门 B.另一家房地产估价机构

C.监察机关 D.房地产价格评估专家委员会

6.建筑工程施工过程中，施工单位发生变更的，应重新申请领取（ ）。

A.建设工程规划许可证 B.建设工程施工许可证

C.建设用地规划许可证 D.国有土地使用证

7.城市规划中，城市绿地范围的控制线是（ ）。

A.红线 B.黄线 C.绿线 D.紫线

8.某房地产开发投资项目资本金为2000万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是（ ）万元。

A.400 B.600 C.700 D.1000

9.新建商品房的质量问题由（ ）承担责任。

A.勘察设计单位 B.施工企业

C.工程监理单位 D.房地产开发企业

10.某房地产开发企业预售一套建筑面积100m²的商品住宅，单价为1万元/m²。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m²，买受人实际应付购房款（ ）万元。

A.100 B.101 C.103 D.105

11.房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过（ ）年。

A.5 B.10 C.15 D.20

12.根据《物权法》，一些财产中，可以设定抵押的是（ ）。

A.国有土地所有权 B.村办企业的厂房

C.集体土地所有权 D.被查封的房屋

13.因继承取得不动产物权的，自（ ）时发生效力。

A.继承开始 B.申请不动产等级

C.记载于登记簿 D.领取不动产权证书

14.根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（ ）。

A.公共使用的电梯井 B.值班警卫用房

C.独立使用的地下室 D.变电室

15.从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（ ）资质。

A.一级 B.二级 C.三级 D.暂定三级

16.合伙制房地产估价机构中，专职注册房地产估价师的出资额合计应不低于（ ）。

A.50% B.60% C.70% D.80%

17.目前，一级房地产估价机构的资质核准由（ ）管理部门负责。

A.县级以上房地产 B.城市房地产

C.省、自治区、直辖市住房城乡建设 D.国务院住房城乡建设

18.房地产估价师的注册有效期为（ ）年。

A.2 B.3 C.4 D.5

19.保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过（ ）列支。

A.物业服务费 B.房屋保险费

C.专项维修资金 D.其他费用

20.调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（ ）。

A.税率 B.税基 C.附加和加成 D.免征额

21.下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（ ）。

A.军事设施 B.养老院

C.飞机场跑道 D.农村居民新建住宅

22.下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（ ）。

A.继承 B.赠与 C.抵债 D.交换

23.下列税收中，采用定额税率的是（ ）。

A.耕地占用税 B.房产税 C.契税 D.个人所得税

24.下列税收中，按年计算、分期缴纳的是（ ）。

A.契税 B.土地增值税

C.城镇土地使用税 D.个人所得税

25.国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（ ）。

A.城镇体系规划 B.城市规划

C.区域规划 D.国土规划

26.在城市大气污染物中含量最多的气态污染物是（ ）。

A.一氧化碳 B.一氧化氮 C.甲烷 D.二氧化碳

27.城市生活垃圾、污水属于（ ）。

A.工业污染源 B.农业污染源 C.生活污染源 D.交通污染源

28.某建筑物±0.000=52.000，设计楼顶相对标高为29.000m，则该楼楼层的绝对标高为（ ）m。

A.23.000 B.29.000 C.52.000 D.81.000

29.针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（ ）。

A.暂定金额 B.基本预备费

C.涨价预备费 D.工程建设其他费用

30.分项最细、定额字目最多的工程建设定额是（ ）。

A.估算指标 B.概算指标 C.预算定额 D.施工定额

31.关于图解法量算土地面积的说法，正确的是（ ）。

A.图上面积测算至少一侧 B.图上面积测算应独立进行两侧

C.图形面积不应小于2cm² D.图上量距应量至0.5mm

32.关于无差异曲线特征的说法，错误的是（ ）。

A.无差异曲线凸向原点

B.无差异曲线的斜率为正值

C.无差异曲线又称为等效用曲线

D.离远点越近的无差异曲线所代表的总效用越小

33.完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是（ ）。

A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全

C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少

34.租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（ ）。

A.转租赁 B.杠杆租赁 C.综合租赁 D.直接租赁

35.下列属于股东自益权的是（ ）

A.股息红利分配的请求权 B.出席股东大会的权利

C.表决权 D.查询公司经营状况的请求权

36.房地产估价师李某，由于疏忽导致对外提交的估价报告给委托人造成了损失，承担了赔偿责任。李某所在的估价机构为所有估价师办理了保险，减轻了估价机构的损失。估价机构为李某办理的保险属于（ ）。

A.第三者责任险 B.顾主责任保险

C.产品责任保险 D.职业责任保险

37.为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的5家估价机构进行了调查。这样的调查属于（ ）。

A.重点调查 B.典型调查 C.抽样调查 D.普查

38.资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。这一会计计量的经济属性是（ ）。

A.可变现净值 B.现值 C.公允价值 D.重置成本

39.李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明，其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（ ）。

A.2013年3月8日 B.2015年3月9日

C.2015年4月9日 D.2016年4月9日

40.拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是（ ）。

A.房地产估价结 B.人民法院的决定

C.国有资产管理部门作出的决策意见 D.国有资产占有部门意见

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1.下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（ ）。

A.征地管理费 B.青苗补偿费

C.安置补助费 D.地上附着物补偿费

E.被征地农民的社会保障费用

2.关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（ ）。

A.挂牌出让，出价最高者得

B.商业用地，只能采用挂牌出让方式

C.在挂牌期限内，竞买人最多报价三次

D.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布

E.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交

3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（ ）。

A.改建房屋 B.新建房屋 C.扩建房屋 D.租赁房屋

E.买卖房屋

4.为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（ ）出台了部门规章。

A.规划红线 B.城市绿线 C.城市紫线 D.城市蓝线

E.城市黄线

5.根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（ ）。

A.房地产出让 B.房地产转让 C.房地产抵押 D.土地划拨

E.房屋租赁

6.根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有（ ）。

A.已抵押的 B.已查封的

C.未领取房屋权属证书的 D.土地是划拨方式取得的

E.未取得土地使用权证书的(www.xing528.com)

7.根据《不动产等级暂行条例》，不动产登记的范围有（ ）。

A.海域使用权 B.国有土地所有权

C.森林、林木使用权 D.集体土地所有权

E.耕地、林地、草地等土地承包经营权

8.房地产估价师初始注册的条件有（ ）。

A.年龄不超过65周岁 B.取得房地产估价师执业资格

C.受聘于房地产估价机构 D.在房地产估价机构有出资或股份

E.具有完全民事行为能力

9.下列房产中，可以免征房产税的有（ ）。

A.出租地下建筑物 B.企业兴办的学校自用房产

C.房地产开发企业自用的商品房 D.个人所有非营业用房

E.老年服务机构自用房产

10.城市用地适用性评价中，基本上可以修建的用地有（ ）。

A.有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地址现象的地段

B.地形坡度超过20°以上的地段

C.洪水淹没深度为2m的地段

D.农业生产价值很高的基本农田保护区

E.地下水位深度距地表深度较浅的地段

11.下列属于建筑物永久荷载的有（ ）。

A.建筑物的自重 B.家具

C.设备 D.风

E.地基土压力

12.宏观经济政策目标有（ ）。

A.厂商利润最大化 B.充分就业

C.价格稳定 D.经济增长

E.国际收支平衡

13.关于股票和公司债券的说法，正确的有（ ）。

A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任

B.股票和公司债券同属于流通证券

C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资

D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响

E.股票和公司债券都体现资本信用关系

14.反映企业营运能力的财务分析指标有（ ）。

A.流动比率 B.应收账款周转率

C.资产报酬率 D.存货周转天数

E.资产负债率

15.关于房地产拍卖标的说法，错误的有（ ）。

A.抵押房地产未经抵押权人同意不能拍卖

B.处分权受到限制的房地产可以作为拍卖标的物

C.未经其他共有人书面同意的共有房地产不能拍卖

D.以划拨方式取得的国有土地使用权可直接进行拍卖

E.经乡镇人民政府批准的集体土地上房屋可进行拍卖

三、判断题（共40题，每题0.5分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“✕”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分）

1.国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。 （ ）

2.取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。 （ ）

3.国有企业改组成为股份合作制企业，经批准可保留其划拨的土地使用权。 （ ）

4.国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。 （ ）

5.国有土地上房屋征收补偿费用应在作出房屋征收决定前足额到位，专款专用。 （ ）

6.建设工程规划许可证的办法部门是城市建设行政管理部门。 （ ）

7.城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界限的具体坐标。 （ ）

8.只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在问题，购房者就可以退房。 （ ）

9.以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（ ）

10.房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 （ ）

11.商品住房销售可以按套内面积或按建筑面积计价。 （ ）

12.人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一拍卖的保留价。 （ ）

13.地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人。 （ ）

14.不动产物权预告等级后，未经权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 （ ）

15.房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。 （ ）

16.目前，房地产估价师职业资格为国家准入类执业资格。 （ ）

17.科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可以受聘于房地产估价机构，并向建设主管部门提出注册申请。 （ ）

18.目前，我国对房地产估价机构实行资质核准管理。 （ ）

19.物业服务用房属于物业服务企业所有。 （ ）

20.产权未确定的房屋可以不交纳房产税。 （ ）

21.房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。 （ ）

22.夫妻之间的房屋权属转移，免征契税。 （ ）

23.印花税采用比例税率。 （ ）

24.个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。 （ ）

25.国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。 （ ）

26.汽车远光灯照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。 （ ）

27.材料的密度是材料单位体积的质量。 （ ）

28.定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施工措施性损耗。 （ ）

29.房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。 （ ）

30.洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，表明社会成员之间的收入分配越平均。 （ ）

31.当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。 （ ）

32.当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正杠杆效用。 （ ）

33.投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。 （ ）

34.保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。 （ ）

35.甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。 （ ）

36.定基发展速度加上1 （或100%）等于定基增长速度。 （ ）

37.企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。 （ ）

38.李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（ ）

39.“英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。 （ ）

40.委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。 （ ）

四、综合分析题（共3大题，15小题，每小题2分，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

（一）

某房地产开发企业开发1幢商住楼，2012年5月，以该在建工程抵押向银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m²期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。

1.该项目竣工验收，甲企业可能申请的登记为（ ）。

A.预告 B.抵押 C.在建工程抵押 D.抵押权预告

2.刘某应缴纳的契税为（ ）元。

A.9000 B.13500 C.27000 D.45000

3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为（ ）。

A.契税 B.所得税 C.印花税 D.土地增值税

4.关于该企业出租商业用房的说法，正确的为（ ）。

A.应当向房产管理部门申请登记备案 B.应当经甲、乙银行同意

C.该租赁关系不得对抗乙银行的抵押权 D.该租赁关系不受抵押权影响

5.关于法院处置抵押物时优先保护的说法，正确的为（ ）。

A.应当首先保护购房人刘某的权益 B.甲银行抵押在先，优先受偿

C.乙银行办理了登记，应当优先受偿 D.甲、乙银行按贷款比例受偿

（二）

甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价值为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元，2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。

6.乙银行确定抵押贷款额度，应以（ ）万元作为参考依据。

A.1400 B.1600 C.1800 D.2000

7.该在建工程抵押估价，原则上应由（ ）委托。

A.甲企业 B.乙银行

C.甲企业和乙银行共同 D.甲企业和乙银行协商

8.上述评估报告使用期限一般不超过（ ）。

A.2015年9月29日 B.2015年10月29日

C.2016年3月29日 D.2016年4月29日

9.乙银行实现抵押权的方式为（ ）。

A.与甲企业协商一致，对抵押物进行拍卖、变卖

B.抵押物直接归乙银行所有

C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物

D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖

（三）

甲企业于2014年3月竞得一宗100000m²的国有土地使用权，规划容积率为3.0，其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8，规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项目需要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140m²的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。

10.保障房的实际容积率为（ ）。

A.3.2 B.4.2 C.4.4 D.5.8

11.保障房建筑适宜的结构形式为（ ）。

A.砖混结构 B.剪力墙结构 C.筒体结构 D.砖木结构

12.该项目的销售收入预期为（ ）亿元。

A.12 B.14 C.18 D.20

13.李某采用融资杠杆进行投资，杠杆率计算正确的为（ ）。

A.0.4 B.0.6 C.1.5 D.2.5

14.李某投资该房产需要签订的合同类型为（ ）

A.主合同 B.从合同 C.非典型合同 D.单务合同

15.李某所投的保险类型为（ ）

A.财产保险 B.责任保险 C.信用保险 D.保证保险