参考答案：2016年各类试题解析

一、单项选择题

1.D 2.A 3.B 4.A 5.D 6.B 7.C 8.A 9.D 10.C

11.D 12.B 13.A 14.C 15.A 16.A 17.C 18.B 19.C 20.A

21.D 22.A 23.A 24.C 25.C 26.A 27.C 28.D 29.B 30.D

31.B 32.B 33.A 34.C 35.A 36.D 37.B 38.C 39.D 40.A

二、多项选择题

1.BCDE 2.ADE 3.ABC 4.BCDE 5.BCE

6.BCDE 7.ADE 8.ABDE 9.BDE 10.AE

11.AE 12.BCDE 13.BE 14.BD 15.BD

三、判断题

1.✕ 2.✕ 3.✕ 4.✕ 5.√ 6.✕ 7.√ 8.✕ 9.✕ 10.√

11.√ 12.√ 13.√ 14.√ 15.√ 16.√ 17.√ 18.√ 19.✕ 20.✕

21.✕ 22.√ 23.✕ 24.√ 25.√ 26.√ 27.✕ 28.✕ 29.✕ 30.√

31.✕ 32.✕ 33.✕ 34.✕ 35.√ 36.✕ 37.✕ 38.✕ 39.✕ 40.√

四、综合分析题

（一）

1.AC 2.A 3.BC 4.AC 5、C

（二）

6.A 7.B 8.D 9.AC

（三）

10.B 11.B 12.D 13.D 14.AB

15.D

解析

一、单项选择题

1.本题考核的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

2.本题考核的是征收、征用集体土地的政策。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体土地。

3.本题考核的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市基础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。选项A、C属于城市基础设施用地，选项D属于国家机关用地，只有选项B不可以通过划拨方式取得使用权。

4.本题考核的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议，因此选项A正确。

5.本题考核的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，因此选项D正确。

6.本题考核的是施工许可管理。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

7.本题考核的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。

8.本题考核的是房地产开发项目实行资本金制度。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。因此，本题中开发企业以工业产权作价出资的最高额为：2000×20%=400（万元）。

9.本题考核的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

10.本题考核的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

11.本题考核的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

12.本题考核的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，不得抵押的财产有：

（1）土地所有权，因此选项A、C错误。

（2）集体所有的土地使用权。

（3）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施核其他社会公益设施。

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。

（5）依法被查封、扣押、监管的财产，因此选项D错误。

13.本题考核的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

14.本题考核的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

15.本题考核的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务，而二级及以下均不可从事公司上市的房地产估价业务。

16.本题考核的是房地产估价机构资质等级。专职注册房地产估价师股份或者出资额比例要求：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。

17.本题考核的是房地产估价机构资质管理。一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建设（房地产）管理部门负责。

18.本题考核的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。

19.本题考核的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

20.本题考核的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。本题说的是主要税制要素应当为税率。

21.本题考核的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。

22.本题考核的是契税。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。

23.本题考核的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。

24.本题考核的是城镇土地使用税。城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。

25.本题考核的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。

26.本题考核的是大气污染物及其危害。一氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1/3。

27.本题考核的是大气污染源。其他生活污染：城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的生活污染源，挥发着有害气体，特別是恶臭气体，影响人们的身心健康。

28.本题考核的是建筑识图基础。楼顶的绝对标高=52+29=81（m）。

29.本题考核的是工程造价的构成中基本预备费的概念。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。

30.本题考核的是工程造价计价的基本原理和方法中施工定额的特点。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。

31.本题考核的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规定。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm²，图上量距应量至0.2mm。

32.本题考核的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：①无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值（而不是选项B说的正值）；②无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；③无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；④无差异曲线凸向原点。

33.本题考核的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同，存在一定的差别，即：产品具有差别性。

34.本题考核的是商业银行中间业务中综合租赁的概念。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。

35.本题考核的是股票的基本分类中股东自益权的内容。以行使的目的不同，股东权利可以分为共益权和自益权。自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。选项B、C、D均为股东共益权。

36.本题考核的是保险的种类中职业责任保险的概念。职业责任保险是指对各类专业技术人员（如律师、会计师、工程师、医师、估价师等），因在从事本职工作中的疏忽或过失，造成合同对方或他人财产损失或人身伤害而应负损害赔偿责任的保险。本题是因房地产估价师这一技术人员疏忽导致合同对方即委托人造成了损失，此时可由职业责任保险理赔。

37.本题考核的是统计数据的收集中典型调查的概念案例。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。

38.本题考核的是会计信息处理程序中公允价值属性的涵义：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

39.本题考核的是自然人、法人和合伙人中宣告死亡与丧失民事主体资格时间的关系。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2016年4月9日。

40.本题考核的是保留价规则。若拍卖囯有资产是房地产的，则应当根据房地产估价机构的估价结果确定保留价，即：确定保留价的基础为房地产估价机构的估价结果。

二、多项选择题

1.本题考核的是征收集体土地补偿的范围和标准，根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益，故除选项A外，其余选项内容均包括。

2.本题考核的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。11号令规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。因此选项B错误。挂牌在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的情况在挂牌公告规定的土地交易所挂牌公布。因此选项D正确。竞买人填写报价单报价，挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。因此选项C错误。挂牌期限届满，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：在挂牌期限内只有一个竞买者报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人。因此选项A、E正确。

3.本题考核的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。

4.本题考核的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。故除选项A外均正确。

5.本题考核的是房地产交易管理的槪念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

6.本题考核的是房地产转让的条件。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

（3）依法收回土地使用权的。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

（5）权属有争议的。

（6）未依法进行登记领取权属证书的。

（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。故选项B、C、D、E均不得转让。

7.本题考核的是不动产登记的槪念和范围。《不动产登记皙行条例》第五条规定，不动产登记的范围是：①集体土地所有权。②房屋等建筑物、构筑物所有权。③森林、林木所有权。④耕地、林地、草地等土地承包经营权。⑤建设用地使用权。⑥宅基地使用权。⑦海域使用权。⑧地役权。⑨抵押权。⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。

8.本题考核的是房地产估价师注册。房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准（初始注册不涉及）；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。

不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3年的；申请在2个或2个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的，年龄超过65周岁的。因此选项A、B、C、E均正确。(www.xing528.com)

9.本题考核的是房产税。下述房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。④个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑤经财政部批准免税的其他房产。故选项B、D、E均可以免征房产税。

10.本题考核的是城市用地。二类用地：即基本上可以修建的用地。其具体情况是：

（1）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施。

（2）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施。

（3）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5m，需采取防洪措施。

（4）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程。

（5）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。故选项A、E正确。

11.本题考核的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。

12.本题考核的是宏观经济政策目标。宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制定的政策措施。

13.本题考核的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误，股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。

14.本题考核的是财务分祈。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标主要有存货周转率和存货周转天数。应收账款周转指标主要有应收账款周转率和应收账款周转天数。

15.本题考核的是房地产拍卖的条件。权利人对房地产的处分权受到限制的房地产不得拍卖；以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

三、判断题

1.本题考核的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使，而不是由全国人民代表大会代表国家行使。

2.本题考核的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

3.本题考核的是建设用地使用权划拨的管理。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：

（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组造企业集团的。

（2）国有企业改组为股份合作制的。

（3）国有企业租赁经营的。

（4）非国有企业兼并国有企业的。

4.本题考核的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点—致。

5.本题考核的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

6.本题考核的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

7.本题考核的是城乡规划控制线。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。

8.本题考核的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。

9.本题考核的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。

10.本题考核的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

11.本题考核的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

12.本题考核的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

13.本题考核的是不动产登记的类型。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

14.本题考核的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

15.本题考核的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。

16.本题考核的是房地产交易的基本制度。房地产估价师是指经全国统一考试或者认定、互认，取得房地产估价师执业资格，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》后，从事房地产估价活动的人员。

17.本题考核的是注册房地产估价师管理办法。大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。

18.本题考核的是房地产估价机构资质管理。住房和城乡建设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。

19.本题考核的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。每个业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、外墙等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者处分的权利。

20.本题考核的是房产税纳税人。产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人，故不交纳房产税错误。

21.本题考核的是土地增值税的征税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。

22.本题考核的是契税的其他有关具体规定。在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。故本题目正确。

23.本题考核的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种，而非比率税率一种。

24.本题考核的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

25.本题考核的是城乡规划运作体系的城市规划实施控制。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。

26.本题考核的是辐射污染中电磁辐射污染。电磁辐射污染可分为光污染和其他电磁辐射污染。光污染中的可见光污染包括眩光污染：夜间迎面驶来的汽车的灯光，会使人视物不清，造成事故会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。故汽车远光灯照射是电磁辐射污染中的常见的可见光污染。

27.本题考核的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。

28.本题考核的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与工程实体项目进行分离。本题目正好搞反，错误。

29.本题考核的是房地产测绘的内涵。房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图样将一系列点位在实地上标定。题目混淆了房地产测绘与测试的内涵了。

30.本题考核的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线越是靠近四边均为100%的正方形的对角线，则表示收入分配越平均；而越是远离上述对角线，则表示收入分配越不平均。

31.本题考核的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。

32.本题考核的是WACC分祈。出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。

33.本题考核的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。

34.本题考核的是保险的概念。保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

35.本题考核的是财产保险。建筑工程一切险的除外责任，包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或娇正这些缺点错误所支付的费用。故由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。

36.本题考核的是速度指标。定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。

37.本题考核的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。本题混淆了会计舞弊和会计差错的内容。

38.本题考核的是物权。各种物权变动和取得必须以一种可以公开的、能够表现这种物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即：李某签订商品房买卖合同后，经过房地产管理部门登记备案取得房屋所有权证后，才拥有了该商品房的所有权。

39.本题考核的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式（而非拍卖方式），即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。

40.本题考核的是瑕疵请求规则。所谓拍卖人先行负责，是指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责任后，向委托人追偿。

四、综合分析题

（一）

1.本题考核的是不动产登记的类型。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《物权法》还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。在建工程抵押权登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。

2.本题考核的是契税。无房的刘某购房90m²以下契税按照1%计算。

即：刘某应缴纳的契税为：900000×1%=9000（元）。

3.本题考核的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。

4.本题考核的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

5.本题考核的是房地产抵押权的实现。物权法第一百九十九条：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；②抵押权已登记的先于未登记的受偿；③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。故选项C正确。

（二）

6.本题考核的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。即乙银行确定抵押贷款额度的参考依据应为2000-400-200=1400（万元）。

7.本题考核的是房地产抵押估价。通过委托估价方式确定房地产抵押价值的，原则上由商业银行委托房地产估价机构进行评估。

8.本题考核的是房地产抵押估价。房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本题房地产估价机构出具抵押估价报告的日期为2015年4月30日，则其使用期限一般不超过2016年4月29日。

9.本题考核的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。

（三）

10.本题考核的是控制性详细规划。

规划建筑面积=土地面积×容积率=100000×3×（1-20%）=240000（m²）。

商品房实际容积率为2.8，

则商品房实际占用的土地面积=商品房建筑面积÷商品房实际容积率=240000/2.8=85714.29（m²）。

保障住房实际容积率=保障住房总建筑面积÷保障住房土地面积=100000×3×20%/（100000_-85714.29）=4.2。

11.本题考核的是建筑分类。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。保障房建筑（住宅）适宜剪力墙结构。

12.本题考核的是经济学中的成本概念。

经济利润=销售收入-会计成本-隐成本

销售收入=经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20（万元）。

13.本题考核的是金融杠杆、回报与风险。

杠杆率=投资房地产总价值/房地产投资中的资本金=1/40%=2.5。

14.本题考核的是合同法概述。李某购买商品房贷款，贷款合同是主合同，抵押合同是从合同。因此选项A、B正确。

15.本题考核的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。当债务人不能履约偿付时，保险人按照合同约定负责赔偿债权人的损失。