近期朋友圈经常被刷屏的新闻之一，就是某个区域又拍出了新的地王。从今年上半年报成交数据来看，地王的土地宗数、总价创新高。尤其是二线城市土地价格涨幅惊人。而成交土地价格贵过周边房价，“面粉贵过面包“的现象更为普遍。
根据CRIC数据显示，2016年上半年地王120 宗，总价达到3189 亿元。2016年上半年的地王宗数远高于同样地产热的2013年2009年以外，其成交金额更是远超过去年份。
分城市地价的涨幅来看，15年至今的一、二线城市涨幅分别高达50%和70%以上，而三线城市相对较好，土地价格涨幅仅约10%。
从总价前十的项目来看，比较其成交时楼板价与周边房价的比重，2016年至今的地工已经达到 1.2。
良好的经济增长背景、城市化、收入上升、国内外宽松的货币政策因素带了地产十余年的发展发展时期，关于未来房价走势，从来都是最热门的话题。房价是涨或跌，我们这里不作过多猜想，只是种种数据表明，一、二线核心城市无论从普通居民的消费承受能力还是产业布局上，其性价比都在降低。
在近两年经济转型、经济增长速度放缓的背景下，尤其是制造业等传统产业面临成本上升，盈利下降的困难境地，而不断上升的土地、房租成本使得盈利更加困难。一、二线城市的吸引力也将随之下降。
对于普通居民而言：下图是近3年一线城市二三的住房收入比。一线城市的住房收入比远高于其它城市。这只是一个平均值，要是细看北京、上海、深圳的数据，还要远高于此。
图：50大中城市房价收入比(www.xing528.com)
资料来源：WIND，复世投资整理
对于工商企业、地产企业而言：以零售为例，承载核心商圈重要价值的商业地产百货、购物中心表现持续低迷，高企的地价租金使得实体经济难以承受。
图：全国50 家100 家重点零售企业零售额当月同比%
资料来源：WIND，复世投资整理
那么，当我们看到城市心中的商业也不行，住宅开发风险变大的时候，我们也会关注到旅游市场今年异常火爆，这里我们列出周边游市场数据，持续高增速，预计未来增速仍然在30%以上。或许，仅从这里火爆的需求看，周边旅游项目的开发，也是不错的选择。如果扩展到整个旅游来看，其增速也是不错的，今年华侨城在四川1200 亿签下三大名镇的项目做文旅小镇、万达的旅游小镇等等，旅游项目的投资开发遍地开花。尤其是核心城市周边游小镇的开发热度极高。
图：2016-2018 中国在线周边游市场预测
资料来源：易观智库、广发证券发展研究中心
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