运营管理是商业街运营的核心，是商业街收益和物业价值提升的源泉。现代商业街管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业街项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物管。其中“统一招商”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。总的来说，商业地产项目成功招商的要诀如下：
（1）端正态度。
招商策划者的心态决定招商工作的方法，大家都明白招商不是一锤子的买卖，如果招商策划者在招商时过分强调资金回笼额，就丧失了建立渠道和促使再次合作的机会。
（2）建立优秀的招商队伍。
有些开发商想当然地将招商工作交给销售部，其实招商工作运作手法、技巧以及涉及营销层面都与传统销售有巨大差别。开发商应组建专门的招商队伍或聘请专业的招商机构。
（3）明确招商业态的组成。
对于一个大型的商业地产项目，涉及的微观经营主体（即商家）非常广泛，既包括购物商店，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面的比重在商业地产中一直呈上升趋势。目前，商业地产中微观经营主体主要包括：
①百货类：大型百货商店、小型百货商店。
②食品类：超级市场、熟食店、海鲜水产店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳品店、方便食品店、饮料店、健康食品、佐料和调料品店。
③服饰类：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装店、童鞋店、休闲服店、沙滩装店、布店。
④家具和装饰类：家具店、家什店、窗帘店、灯具灯罩店、瓷器和玻璃器皿店、地板和地毯店、古玩店、现代艺术品店、陶器店、电视架店、室内装修店、特制家具店。
⑥药店：药品店、配药店、药房。
⑦餐饮店：小吃店、快餐店、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店。
⑧其他商店：礼品店、相框、电器店、音像制品店、珠宝店、戏装店、工艺品店、花店、布料店、白酒店、皮箱店、化妆品和香水店、烟店、报刊店、毛衣店、花店、摄影器材店、金店、文具店、缝纫机店、玩具店、邮票和纪念品店、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品。
⑨服务类：美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店、眼镜和验光店、减肥沙龙店、配钥匙店、出租书店、照相馆、旅行社、裁缝店、加油站、机票代售点。
⑩机构类：银行、邮局、信贷处、股票代理、医疗机构和牙医、保险公司、房地产公司、会计师事务所、公共展厅。
在确定了商业地产可以有哪些微观经营主体之后，就需要从中进行选择。微观经营主体的选择在商业地产建设期间就应该有初步规划，商业地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配合。
微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件，第二个考虑因素是整个商业地产项目的经营定位。同时，商业地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。
不同的商业地产其微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制订招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量、他们占整个可出租面积的比例，以及在商业地产中的地位和位置。商业地产微观经营主体选择的第一步是确定商业地产项目的经营定位。商业地产项目可以根据各地区消费水平、消费结构、消费能力和商业地产项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上可以从以下几个方面考虑：
1）业态定位：集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。
2）目标市场定位：满足地区各阶层消费者需要，成为地区或城市新型商业区的标志性企业。
3）主题特色：符合当地人群的经营主题设计。
4）经营品项：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置。
微观经营主体选择的第三点是要考虑零售业的一些特点，其中包括：
1）经营组织形式（连锁经营、合作经营还是特许经营）。(www.xing528.com)
2）销售方式（自助服务、自选商店还是百货商店）。
3）经营规模（大百货商店还是小货亭）。
4）经营范围（食品还是非食品，日用品还是耐用品，比较购物还是方便购物）。
5）经营商品档次（是高价和流行商品，还是低价冲动购买商品）。
6）商品本身特点（是否产生垃圾和气味，是否需要特别安全保卫措施）。
商业地产开发商在综合平衡各种关系的基础上制订招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业地产开发能够获得效益。
（4）了解选址条件和偏好，明确各业态的布局。
在微观经营主体组成确定之后，还需要根据各种微观经营主体的需求和商业地产项目自身的需要进行整合，最后确定它们在商业地产的位置，以促进共同繁荣，给商业地产带来最佳效益。在整合中还应该注意以下问题：
首先，核心微观经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业地产的形态。核心微观经营主体的位置需要最先确定，大型商业地产的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
其次，在微观商业主体的布局上，应该考虑选择一些微观商业主体集中布置，因为购物者对商业地产只有一家商店出售某种商品不会感到满意，他们希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造购物气氛。
微观经营主体的适当组合能够在一定程度上提高销售额，对于一些大型商业地产项目微观经营主体布局需要统一规划和布置。各种微观经营主体之间的亲和力是不同的，有一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，而有些经营项目的商店需要相互避开。研究发现，商店销售额和经过商店的人流数量有一定的比例关系，这个结果常常用于确定微观经营主体的布置，一个基本规则就是微观经营主体的布置必须能够加强商店之间的交流。
在大型商业地产中四种主要商店类型需要互相聚集。第一类是男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是食品零售店，包括肉店、海鲜水产店、熟食店、面包店等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效地增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务店，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其他微观经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们在商业地产营业时间之外继续营业。
有些商店类型适合分散布置。例如，服装店和外卖快餐、冷饮应该分开，原因很明显。而且把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超级市场需要能够方便地进出停车场，有可能的话最好设置单独的出入口。珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。
（5）设计缜密的招商流程。
招商工作是一项在短时间内释放能量的过程，缜密的工作流程是工作质量的保证。招商工作更要注重第一印象，而往往第一印象的产生都是从细节之处体现出来的。
（6）制订策略性租金。
在确定了微观经营主体在商业地产中的分布之后，就需要确定各个微观经营主体的租金。租金的制订应该依据商业地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参考当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营策略制订切实可行的招租条件。按照惯例招商招租条件可以分为三类，用以区别不同情况下对分类项目的招租。招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度的灵活性。此外，店面租金与商业地产的规模和档次有关，大型或高档次的商业地产租金高，小型商业地产租金相对较低。而位置不同，租金也会有所差别，即使在同一商业地产项目内部，位置较好的店面往往能够获得比较多的租金。
由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同，决定了他们并非都能够承受同样的租金。所以收取的租金可以分为两个部分：一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金；另一部分按销售额以一定的比例收取，称为百分比租金。
（7）注重项目的包装。
项目是招商的核心，是经营者最关注的内容。招商人员应提炼出项目的独特卖点以体现本项目存在的商机。
（8）注重开发商的包装。
商家在是否进驻某个商业地产项目的决策中，其中一个考虑因素就是开发商的实力。若开发商信誉好，实力雄厚，将会增加商家对该商业地产项目的信心。通过包装，有利于树立开发商的良好形象。
（9）注重市场造势。
在进行招商的前期，除了需要做好以上各方面的工作之外，还需要及时进行市场造势，为接下来的市场推广工作奠定基础。从实质上讲，市场造势是为以后的招商工作做铺垫，起到一个循序渐进的作用，它先给人们一个信号或信息，与商家先混个脸熟，以后的交易才会变得不那么唐突，而且市场造势的效果明显、迅速、影响力大的特点是其他普通的广告手段所不能比拟的。
（10）造势后重点推广。
在市场造势引起轰动后，就应借着这股“东风”迅速在媒体上进行招商信息的传递，实现对市场的强力渗透，主要传播的内容为招商主题、招商政策等，这也体现了整合营销传播的思想。
在媒体的宣传上要依据项目特点和当地媒体状况进行选择。要注意的是，媒体组合上应实现整合传播的优势，迅速推进招商进程。
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