案例点评:本案例在进行业态定位时,主要根据各路段的消费需求来确定该项目的业态定位,进而可以比较明确地确定不同商段的不同招商对象类型。
本项目两面临街,东面临×宾南路,西面×放南路,总长度约460m,沿×宾南路长度约150m,沿×放南路长约200m,项目暂划分为沿×放南路商区,沿×宾南路商区,商业步行街A、B、C五个区。
以现阶段项目周边的商业气氛来衡量:沿×放南路商区所处的×放南路已形成较浓厚的商业氛围;商业步行街A、B区因临×放南路,未来商业价值较高;而商业步行街C、沿×宾南路商区所临近的×宾南路目前商业气氛较差。
综合以上因素,从而得出,沿×放南路商段、商业步行街A、B段相对本项目而言,具备商业的地缘优势,适宜销售;而沿×宾南路商段、商业步行街C段对本项目而言,其商业氛围不佳,现阶段缺乏销售的商业价值,适宜以先行招商为主,引入若干特色店,以聚集人气带动本区商铺销售,提高整个商区的价值。
(1)本项目入口广场定位。
城南从来就不缺大型的商业配套,从近两年陆续经营或规划中的商业业态我们可以发现,大型业态已经成为城南的一张名片,随着时代超市的开业以及沃尔玛的即将开业,大型零售集团欲抢占城南商业先机的目的越来越明显。
本项目商业步行街规划的社区超市以服务本小区业主为主,附带为附近社区居民及上班族提供便利,零售业态上应是社区店形式,如引进苏果超市、文峰超市等在盐城具有知名度的配套社区超市;此外,还可以考虑引进相关金融服务行业,如银行支行、银行营业部、证券公司等。
对二楼的业态规划除考虑金融服务行业对大面积需求外,还可单独划分出来,引进大中型休闲餐饮连锁企业,如健身房、咖啡馆等。
(2)沿×放南路商段业态定位。
此地区商铺共17间,编号为1~10号、73-1~73-80号,面积范围在105~425m2(无带“4”编号,以下同)。
本商段位于×放南路,属于沿街商铺,人流密集,地理位置极佳,是最易发展成熟的商区,因此,本段商区的业态定位应以满足日常生活需求为主,以最快的速度吸引人气,为后段步行街的销售打好基础。
可经营项目如下。
服务类:旅行社、航空售票、洗脚足疗、美容美发、证券公司。
百货类:钟表眼镜、工艺礼品、名烟名酒等、母婴用品、数码电子产品。
该段主要以销售为目的,定位灵活,以方便客户自行选择经营业态,但需符合本项目的总体形象定位原则。
(3)商业步行街业态总体定位。
1)近×放南路步行街——A段:现代生活服务区。(www.xing528.com)
此地区商铺共44间,编号为A11~A33号、A55~A73号,面积范围在50~220m2。
作为整个商业步行街的龙头,A段的地位举足轻重,是整个步行街的形象与标尺。因此,本段定位以购物、娱乐等满足日常生活需要,能凝聚人气的业态为主,如引进24小时便利店、书报、彩票、高档家居装饰、精品男女服饰、真皮箱包皮具、数码产品、高档鲜花店、高档工艺礼品店、网吧、游艺厅等。
2)中段步行街——B段:休闲教育体验区。
此地区商铺共40间,编号为B33-1~B53-1号、B81~B96号、B179~B192号,面积范围在38~180m2。
本商段以体验式消费为主,引入商务、休闲、养生等业态方式,同时考虑到本项目邻近南盐中,有一定的教育消费市场,因此还可引进文教等方面业态。
例如,美容美发、美体修身、中西商务简餐,以及琴行、乐器行、儿童才艺班、外语学习班、文体用品等为主。
3)近×宾南路步行街——C段:时尚家居潮流区→时尚风情街。
此地区商铺共38间,编号为C97~C117、C162~C178号,面积范围在30~300m2。
本段是整个步行街的尾段,临近×宾南路,商业气氛不浓。
从短期来看,随着钱江×洲住宅项目的交房,业主陆续收房装修,建材装饰及生活家居将有很大的市场需求,因此,本段初期业态定位应以家装行业相关商业配套为主(如装潢设计公司、床上用品、家居建材装饰等)。后期随着A、B两段商业逐步成熟发展,逐步将A、B区商业的业态扩展至C段。
C段前期以租赁方式为主,寻找符合该段定位的承租人,如有客户执意购买的,且与本项目定位一致的,可提供以租代售服务。
4)沿×宾路商业业态定位。
此地区商铺共34间,编号为118~161号,面积范围在38~300m2。
本商区位于×宾南路,目前商业气氛不浓,后期不确定因素较多,因此,在业态定位上应结合后期实际做相应调整。
短期同样以家装行业相关商业服务配套为主,引进知名家装品牌;后期随着整个小区住宅的开发完毕,以及×宾路东侧大型商业项目推进,可引来大量的外来人流,可以将本商段打造成以较大型的连锁餐饮为主,并可附带一定规模的中式快餐,定位为特色饮食一条街。
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