业主大会的职责与决定

（一）业主大会的职责

业主大会的决定集中了业主的共同意志，高度体现业主自治，对全体业主都有约束力。 根据《民法典》的规定，下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（7）改建、重建建筑物及其附属设施；

（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；(www.xing528.com)

（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（二）业主大会的决定

业主大会的决定如何形成至关重要。 根据业主大会需要决定事项重要性程度不同，《民法典》《物业管理条例》等将其分为一般决定和重大决定，规定了不同的通过标准。

1.一般决定

一般决定即常规性或非重大事项的决定，属于围绕物业展开的管理和服务方面的决定。 《民法典》规定：制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，使用建筑物及其附属设施的维修资金和有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但只要经专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。

2.重大决定

重大决定即非常规性决定，涉及业主重要权益实现的事项。 《民法典》规定：筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

业主大会会议应当由业主委员会做出书面记录并存档。 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。 业主大会的决定一旦做出，只要符合法律、法规的规定，并且遵守了管理规约和业主大会议事规则，便在物业管理区域内对全体业主产生法律效力。 即使有个别业主持有不同意见，也必须执行。