物业管理环境内容优化: 管理物业环境的必知技巧

（一）宏观环境

我国物业管理活动所面对的宏观环境是大体相同的，比较稳定，但也要注重它的动态性。

1.政治法律环境

政治法律环境主要是社会制度和法律法规、政策形成的。 一是房地产开发、物业管理经营的法律法规；二是金融政策；三是土地政策；四是税收政策。 目前房地产涉及的税种多达十余种，针对不断变化的形势需要，国家会不断改革税收制度。

2.经济环境

物业管理项目所在城市、地区的经济发展规模、速度、结构及产业结构，居民的收入水平及城市化进程等，都会对物业管理产生影响。 特别是房地产业发展情况及国家整体经济形势、经济周期对物业管理的影响是长期而深远的。 居民的收入水平和消费行为倾向是直接的。

3.技术环境

物业管理的技术发展迅速，物业管理智能化、信息化、集成化，新材料、新技术加速使用，节能环保措施不断强化，绿色能源和绿色建材开始流行，国家有关部门对房地产产品的规格要求越来越细致，将推行住宅建设规范化和标准化，物业管理标准也越来越严格。

4.社会文化环境

根据经济收入来划分，中国社会已经分化出不同的社会阶层，不同阶层的人的消费需求和消费行为存在明显差异。 随着社会的进步和健康意识的增强，绿色、环保、智能化、适合人居等崭新理念越来越为房地产开发商和物业服务企业所重视。 此外，受教育程度、宗教信仰、价值观念、消费习俗以及审美观念等对物业管理发展也有重要影响。

5.人口环境

人是市场的主体要素，人口规模与增长率、人口年龄结构、教育程度、家庭规模与结构等对物业管理有明显影响，特别是老龄化、空巢、“丁克”家庭等问题的出现对物业管理提出了新挑战。

6.自然环境

自然环境要素主要是指物业服务项目所在地域的自然条件、地貌特征及风水情况等。 自然环境要素包括地理位置、地质地貌、自然风光及气候等。 自然环境具有相对不变和长久稳定的特点，在物业管理中应十分重视对自然环境要素的研究。 环境污染问题，特别是空气污染、水体污染、光污染、噪声污染等问题越来越引起人们的注意。(www.xing528.com)

7.国际环境

中国物业服务市场已经对外开放，目前世界五大顾问公司——世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯、戴德梁行相继进入，对我国物业管理行业形成一定的冲击，但同时也存在着机遇。 一方面可以带来新理念、新方法、新方案、新气象。 特别是在管理高档住宅和高档写字楼方面有许多成熟的管理模式与方案，也刺激了物业管理需求市场向高端发展。 另一方面也加剧了国内物业服务市场的竞争，不可避免要淘汰一批规模小、质量差的企业，使行业向规范和成熟的方向发展。

（二）微观环境

物业管理的微观环境是指在特定物业用地范围内存在的，影响业主和使用人生存、发展、享受利益的诸种人文社会因素和物质性因素之综合体。 物业管理的微观环境因素很多，这里主要分析几种影响物业管理活动开展的微观环境要素。

1.企业内部环境

在内部各环境要素中，人员是物业服务企业最重要的资源。 同时还包括公司经营哲学、经营理念、品牌形象与声誉、长短期目标与计划、管理队伍、公共关系、财务比率、经营经验、品牌管理、成本控制、资源整合能力、核心竞争能力等。 此外，企业文化和企业组织结构也是两个需要格外注意的内部环境要素。

2.竞争者

物业服务市场中，竞争者主要包括现有竞争者和潜在竞争者两类。 现有竞争者是指与物业服务企业在同一地区提供类似服务的其他物业服务企业。 潜在竞争者是指可能进入同一地区提供类似或可替代服务的其他物业服务企业。

3.公众

公众是指对企业实现其目标的能力感兴趣或发生影响的任何团体或个人。 物业服务企业经常面对的社会群体主要有：社区公众（如业主、业主委员会、居民）、媒介公众、政府公众、地方公众、一般公众、内部公众等。

4.关联企业

物业服务企业的关联企业包括上下游企业。 上游企业主要包括房地产开发商、建筑商、房地产中介、金融机构等。 下游企业主要包括绿化公司、保安公司等专业公司及一般物业用品供应商等。