结合本书研究目的，城市休闲街区经营模式是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的城市休闲街区价值创造与分配方案中，经营主体实现城市休闲街区经营与休闲活动参与主要主体利益最大化的一般方式。其构成要素主要包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体类型、作用及选择，城市休闲街区商业网点的类型与结构选择，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的类型与选择等。城市休闲街区经营模式的构成要素如图3-8所示。
图3-8 城市休闲街区经营模式的构成要素
资料来源：根据本书研究成果绘制。
根据《商务部关于加快我国商业街建设与发展的指导意见（商商贸发〔2009〕158号）》，各级商务主管部门是城市休闲街区建设的行业管理部门。结合本书研究对象，城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体至少应包括经营主体、合作伙伴、政府、本地居民和外来游客等。
1．经营主体
《辞海》中经营有三层含义：①筹划营谋；②犹往来；③经管办理经济事业(17)。综合洪增林（2013）研究成果，结合本书研究目的，城市休闲街区经营主体是指以购买、承租或协议运营等方式获得休闲街区物业使用权力，通过商业策划、项目包装、招商、运营管理、商品销售等，获取经济效益和社会效益的独立法人。按照《中华人民共和国民法通则》，独立法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人。在企业之间或者企业、事业单位之间联营的情况下，或者以新组成的经济实体独立承担民事责任；或者由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。
因此，城市休闲街区的经营主体可以是独立法人，可以是独立法人间联营形成的新经济实体，也可以是独立法人间联营且按照约定承担民事责任的实体。比如上海豫园旅游商城休闲街区的经营主体为上海豫园旅游商城股份有限公司，属于企业法人；上海南京路步行街休闲街区的经营主体为政府，即政府通过设置直属机构对城市休闲街区进行经营管理，属于机关法人；上海新天地的经营主体形式为瑞安房地产有限公司和政府联营，属于联营且按照约定承担民事责任，其中企业在经营中起主导作用；上海田子坊休闲街区的经营主体为由街区管理委员会、物业管理公司等构成的多主体多层次管理组织进行管理，属于联营且按照约定承担民事责任，并且政府在不同阶段根据需要对经营适当干预（简称为“政府镶嵌式经营”）。
2．合作伙伴
合作伙伴主要针对经营主体而言，是指能够通过一定的合作为经营主体经营城市休闲街区带来先进技术和管理经验等资源的企业，包括商业网点等普通合作伙伴，以及其他发展商、承建商、顾问及投资者等战略合作伙伴。比如上海南京路步行街上的沈大成老字号点心店等商业网点，再比如欧洲最大的零售地产巨头领德高（Redevco）公司是武汉天地的战略合作伙伴。
3．政府
《美国百科全书》将政府界定为“一个国家或社会的代理机构”(18)。我国宪法中的政府即指各级行政机关。本研究中的政府仅指国家行政机关中的地方政府及其下属部门，比如税务部门等，不包括国家出资的企业(19)和承担基础设施建设等相应政府职能的特殊市场经营体，比如城投公司(20)（城市建设投资公司的简称）等。作为公共权力机构，政府通常具有以下特征：公共性；实行宏观调控；提供公共产品和服务；进行收入再分配，实现社会公平正义。
4．城市休闲街区经营与休闲活动参与主体的作用及相互关系
经营主体、合作伙伴和政府共同构成城市休闲街区产品和服务的供给方，本地居民和外来游客共同构成城市休闲街区产品和服务的需求方，如图3-9所示。
如图3-9所示，在“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用(21)”下，经营主体、合作伙伴和政府共同向本地居民和外来游客提供休闲产品和服务，满足他们的休闲需求，和他们共同创造价值；同时，本地居民和外来旅游者向经营主体、合作伙伴支付一定的产品和服务费，向政府纳税，满足经营主体和合作伙伴的经营需要和政府建设城市品牌的需要以及吸纳就业等其他社会需要。值得注意的是，经营主体、合作伙伴和政府之间还存在着利益分配与再分配的关系，比如合作伙伴需要向经营主体缴纳租金，经营主体、合作伙伴需要向政府缴纳税金，政府需要投入基础设施建设经费等；本地居民和外来游客之间也存在产品与服务分享以及文化交流等关系。因此，城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体间利益相关，共同形成一个多主体、多维度的立体结构。
图3-9 城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体及其相互关系
资料来源：根据本书研究成果绘制。
注：当城市休闲街区由政府直接经营时，图中经营主体即为政府。
5．商业网点及其类型
作为判断城市休闲街区特色和能级的商业网点，其提供的产品与服务主要满足本地居民和外来旅游者休闲旅游的需求。1995年国内贸易部发布的《城市商业网点建设管理规定》中商业网点是指，“城市行政规划区域内从事商品流通、为生产和生活服务的固定经营场所，包括商品的批发、零售、饮食服务、仓储及各类商品交易市场(22)”。2004年商务部颁布的《城市商业网点规划编制规范》中商业网点是指，“根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等”。洪增林（2013）认为街区商业网点主要包括商场、商铺和配套设施。其中商场是指街区两侧或周边布局的规模较大的综合性经营场所，商铺既包括商场中独立的经营铺面，也包括街区两侧独立经营的小店铺，配套设施包括停车场、电话亭、雕塑、座椅、小品等。参照《零售业态分类标准》并结合城市休闲街区的实际，本研究中的商业网点具体指城市休闲街区沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的商场、商铺和配套设施，进一步可将商业网点分为5大类20种，见表3-4。
表3-4 城市休闲街区商业网点分类
资料来源：根据保继刚等．城市旅游：原理·案例［M］．天津：南开大学出版社，2005：461的相关研究内容改变制作。
6．交易方式及其类型
首先将交易概念一般化的是制度经济学的代表人物康芒斯。他将交易概念与正统经济学中的生产概念相对应，把人类活动区分为生产活动和交易活动两大类。进而将交易分成三种基本类型：买卖交易；管理交易和限额交易(23)。《辞海》中交易本指物物交换，后指做买卖(24)。在西方商业理论文献中，交易是指由于生产物在不同的所有人或集团之间进行的所有权的移动和时间、空间上的物理性移动，发生的人们的交换行为。交易理论认为交易行为作为人类文明的重要特征，其中既有竞争也有合作，合作交易的方式主要有：资本与资本的合作；资本与劳动的合作；劳动与劳动的合作。结合城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体的实际情况，本研究中的经营与休闲活动参与主体间交易方式泛指城市休闲街区经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间的合作方式或产品与服务的提供与购买形式，既包括经营主体和合作伙伴间的物业出售和出租、商业网点（经营商户）与顾客间的产品和服务销售、政府向本地居民和外来游客提供的公共服务等，也包括经营主体、合作伙伴向政府纳税等，还包括本地居民和外来游客间的文化交流等。其中经营主体对自持物业的出售型和出租型交易方式对城市休闲街区创造价值的影响属于本研究关注的核心问题。
根据城市休闲街区经营模式的概念和构成要素，城市休闲街区经营模式的类型就取决于经营与休闲活动的参与主体的类型、商业网点的类型和交易方式的类型。综合上述对城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体、商业网点和交易方式的分析，按照城市休闲街区经营主体的类型，城市休闲街区经营模式的主要类型至少应包括三种主要类型，即政府主导型经营模式、市场主导型经营模式和政府适当干预型经营模式。
政府主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府，即政府通过设置直属机构对城市休闲街区进行经营管理，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京王府井步行街、上海南京路步行街休闲街区。
根据《北京市王府井步行街地区管理规定》(25)，王府井步行街地区由北京市东城区人民政府负责管理，具体管理和协调工作由王府井地区建设管理办公室负责。王府井地区建设管理办公室下设行政办公室、组织人事部（监察室）、项目工程部、综合管理部和商业发展部。
根据《上海市南京路步行街综合管理暂行规定》(26)，上海市南京路步行街探索形成了“一个管理机构、两支执法队伍、五支环境作业队伍”(27)的三级管理网络，实行许可证制度、每周例会制度和问责制度(28)，管理办公室牵头组织公安、工商、规划、灯光等有关职能部门建立一门式服务的联席会议制度，为步行街企业经营排忧解难。
政府主导型经营模式下，由于经营主体（政府）缺乏对市场需求变化的敏锐性和灵活性，商业网点选择往往与市场吻合度一般，动态响应较为滞后。对物业出售与出租并存的交易方式使得商业网点的动态调整较为被动，长期而言不利于维持城市休闲街区的特色与品质。虽曾几经调整，“捞金”大户南京东路商街已然沦为网购族“试衣间”（新民晚报，2013）的事实就是佐证。
市场主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府和企业，即政府以资金投入等形式与企业共同经营城市休闲街区，其中企业在经营中起主导作用，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如成都宽窄巷子、上海新天地休闲街区。
成都宽窄巷子的经营主体为成都文化旅游集团责任有限公司，成立于2007年3月。成都文化旅游集团责任有限公司下设管理委员会负责日常管理，同时成立了文旅资产运营管理公司，全面负责宽窄巷子的投资、招商、运营和管理。
上海新天地休闲街区的经营主体于2004年成立，并于2006年10月在香港联交所（股份代号：272）上市，为瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司。瑞安房地产总部设于上海，在中国内地主要开发优质的住宅、办公楼、零售、娱乐及文化等项目。公司旨在使项目发展能配合当地政府制定的总体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中。
市场主导型经营模式下，经营主体可以充分发挥其市场机制灵活的优势，商业网点选择紧跟市场变化，动态响应，及时调整，并通过大比例自持物业获取对商业网点选择的绝对控制权，通过出租交易方式掌握对商业网点优胜劣汰的主动权，始终保持城市休闲街区的特色与品质，同时还可以获取物业升值后的丰厚回报。比如上海新天地经营主体对商铺产权只租不售、整体经营的思路确保了集中资源调控街区的商业网点及风格，并继续持有该街区不断升值的土地价值。
政府适当干预型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为由街区管理委员会、物业管理公司等构成的多主体多层次管理组织，其中政府在不同阶段根据需要对经营适当干预，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京798艺术区、上海田子坊休闲街区。
北京798艺术区自2001年开始至2006年为自发形成阶段。为进一步规范和推进798艺术区发展，朝阳区政府与七星集团共同成立了北京798艺术区建设管理办公室，为园区繁荣与发展提供了保障。
上海田子坊休闲街区通过积极探索，已形成以田子坊管理委员会、田子坊发展促进会和永业田子坊物业管理公司为主体的多层次管理体系，以及多主体参与的有效管理机制（李霞，等，2013）。(www.xing528.com)
政府适当干预型经营模式下，由于缺乏政府的全面调控和市场的灵活机制，容易造成其商业网点“一管就死，一放就乱”的局面，商业网点调整较难控制。同时，由于大比例物业的所有权归属原住居民个人，原住居民对自持物业交易方式的不确定性一方面容易造成商业网点鱼龙混杂，另一方面也容易造成唯经济利益驱使下的商业网点选择“不择手段”，导致物业租金飞涨，非主流商业网点逐渐湮没主流商业网点。上海田子坊休闲街区商业网点整体呈现同质化与低端化趋势正是“失控”的结局(29)。
城市休闲街区经营模式三种主要类型的特征对比，见表3-5。
表3-5 城市休闲街区经营模式三种主要类型的特征对比一览
资料来源：根据本研究成果整理所得。
(1) 陈占夺，齐丽云，牟莉莉．价值网络视角的复杂产品系统企业竞争优势研究［J］．管理世界，2013（10）：157．
(2) 夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：2021．
(3) 夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：2087．
(4) 瑞安房地产有限公司二零一五年度年报［R］．2016-4-14（25）．
(5) 上海豫园旅游商城股份有限公司2014年度企业社会责任报告［R］．2014：21．
(6) 夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：1437．
(7) ［美］科特勒，［美］凯勒．营销管理［M］．王永贵，等，译．上海：格致出版社，上海人民出版社，2015：236．
(8) 上海豫园旅游商城股份有限公司2015年度企业社会责任报告［R］．2015：5．
(9) 李行健．现代汉语规范词典（第1版）［M］．北京：外语教学与研究出版社，语文出版社，2004：934．
(10) ［美］保罗·萨缪尔森，威廉·诺德豪斯．微观经济学［M］．萧琛，主译．北京：人民邮电出版社，2008：277．
(11) ［美］卡尔·麦克丹尼尔，小查尔斯·兰姆，小约瑟夫·海尔．市场营销学（第8版）（英文版）［M］．上海：格致出版社，上海人民出版社，2013：308．
(12) 《旅游规划通则（GB/T18971-2003）》．
(13) 夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：2538．
(14) 李行健．现代汉语规范词典（第1版）［M］．北京：外语教学与研究出版社，语文出版社，2004：1113．
(15) 李行健．现代汉语规范词典（第1版）［M］．北京：外语教学与研究出版社，语文出版社，2004：1373．
(16) 李行健．现代汉语规范词典（第1版）［M］．北京：外语教学与研究出版社，语文出版社，2004：1665．
(17) 夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：954．
(18) 中国大百科全书·政治学卷［M］．北京：中国大百科全书出版社，1992：479．
(19) 比如国有独资企业和参股有限责任公司等．详参中华人民共和国物权法：实用版（第5版）［M］．北京：中国法制出版社，2016：29．
(20) 上海城投已从单一的政府融资平台转型为政府投资主体、重大项目建设主体和城市运营主体．比如上海城投永业置业发展有限公司就参与了上海思南公馆的建设．
(21) 中国共产党十八届三中全会．中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定［EB/OL］．［2013-11-15］http://www.scio.gov.cn/zxbd/nd/2013/Document/1374228/1374228.htm.
(22) 上海市商业网点管理办公室．上海市商业网点管理文件汇编（1981—1996）［M］．1996：25．
(23) 罗锐韧．21世纪工商管理百科全书（管理创新卷）［M］．太原：山西经济出版社，1999：26．
(24) 夏征农，陈至立．辞海：第六版缩印本［M］．上海：上海辞书出版社，2010：904．
(25) 王府井步行街是指王府井大街南起东长安街北至灯市口大街的路段，以及金鱼胡同和东安门大街．该规定于2000年9月1日北京市人民政府第61号令发布，并根据2007年11月23日北京市人民政府第200号令进行了修改．详参王府井建管办官网（http://wfjjgb.bjdch.gov.cn/n1792885/index.html).
(26) 由上海市人民政府发布，自1999年12月1日起施行．
(27) 即以步行街管理办公室作为管理主体，步行街交巡警中队和步行街监察队为执法力量，以环卫保洁、园林绿化、车辆停放、市政维修和设施监控为五支环境作业队伍．详参上海市南京路步行街管理办公室．敢与世界名街试比高—上海南京路步行街开街周年回顾［J］．中国商贸，2001（1）：16．
(28) 凡在步行街管理范围内举办公共活动、发布户外广告等都应到管理办公室办理申报手续，核准后发放统一的“许可证”；管理办公室每周召开三级管理网络例会，通报上周管理情况，布置本周工作任务；管理办公室与步行街沿街企业签订《南京路步行街门前市容环境卫生责任书》．详参同上．
(29) 龚丹韵．田子坊调查记［N］．解放日报，2016-03-21（09）．
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