房地产评估程序与实地查勘资料收集

房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序。房地产评估应按照以下程序进行：

（一）明确评估基本事项

评估机构在接受房地产评估委托后，在评估委托合同中除了要明确评估收费、违约责任等事项外，还必须明确评估对象、评估目的、评估时点和评估的具体工作时间等具体事项。

明确评估对象首先从物质实体上明确房地产的名称、坐落地、用途、面积、层数、结构、装修、基础设施、取得时间、使用年限、维修保养状况等。其次从权益状况看，要明确产权性质和产权归属等。明确评估目的就是要确定评估结果的具体用途，即为何种需要而进行房地产评估。明确评估目的不仅有助于明确评估方向，便于更好地确定评估对象和评估范围，同时也限制了评估报告的使用范围，有助于评估人员选择恰当的评估价值类型和评估价值基础。明确评估时点就是要有明确的评估基准日，资产评估结果是某一具体时点的资产评估值，评估结果是否合理主要是针对评估基准日而言的。明确评估的具体工作时间是指委托方与受托方要事先明确，评估机构从接受委托到提交评估报告的工作时间。在没有特殊原因的情况下，评估机构应按期保质地完成评估工作。

（二）拟定评估工作方案

在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。具体包括：根据评估对象和评估目的，以及可能搜集到的数据资料，初选评估方法和评估的技术路线，并确定评估人员及其分工；按评估的要求和评估方法调查搜集数据资料；拟定作业步骤和作业时间表；初算评估成本。

（三）实地查勘搜集资料(www.xing528.com)

房地产评估人员必须到评估现场进行实地查勘。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况，如外观、结构、面积、装修、设备等；并对委托方提供的和事先搜集到的有关资料进行核实和验证，进一步丰富和落实此项评估所需的数据资料。

（四）选用评估方法评定估算

在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法和成本法外，还可以根据具体情况运用剩余法、残余估价法、路线价法、基准地价修正法等。如果条件允许，每一个评估项目最好能选择两种或两种以上的方法进行评估，以便相互比较验证。

（五）确定评估结果，撰写评估说明和评估报告

用两个或两个以上的评估方法进行评估，会得到几个初步评估结果。评估人员应当在充分分析论证的基础上给出评估的最终结果，并撰写评估说明和评估报告。