不断完善低收入家庭住房制度

1.完善廉租住房制度

（1）要扩大保障范围。廉租住房制度作为救济性保障，是一项由政府“托底”的保障。我国城镇中需要廉租住房保障的群体主要包括两部分：一部分是特困群体，主要是城镇中享受“低保”的人群；另一部分是困难群体，主要包括虽然有劳动能力、有工作、有收入，但家庭主要劳动力月收入略高于当地最低工资标准的人群。为实现这部分困难群体的“住有所居”，目前廉租住房保障范围要尽快从“低保住房困难家庭”扩大到“低收入住房困难家庭”，并实现应保尽保。

（2）要合理确定保障居住标准。目前，各地启动的廉租住房政策主要按照人均住房面积确定住房困难标准。这种方法的优点是操作简单，缺点是没有充分考虑家庭代际、性别、年龄结构及人口数量，没有以家庭为单位合理确定基本住房标准，不能准确反映居住的实际需要。廉租住房制度的设计，应当以满足居民基本的实际需要为目的，住房保障标准一般为每户40～60平方米。有条件的地区，应当尽可能提高保障标准，放宽保障“门槛”，扩大保障覆盖面。

（3）要调整租赁补贴方式。根据低保、低收入城镇家庭住房支付能力的差异性，采取反向递减的方式给予相应的租赁补贴，提供不同层次的保障。如低保家庭基本没有住房支付能力，需要政府全额予以补贴；低收入家庭有一定的支付能力，可在其家庭负担一定数量租金基础上由政府补贴。分层次的住房保障，体现了住房保障制度对每一个居民的公平性，可以使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。

（4）要增加适合低收入家庭的租赁房源。要千方百计地扩大廉租住房的来源和渠道，使拿到租赁补贴的困难家庭有房可租，即不但要增加政府新建廉租住房规模，而且要尽量收购住房来增加房源，同时要探索在商品房建设用地出让时，强制性为政府代建一定数量小户型、低价位廉租住房，作为土地出让条件。也可以通过发行政策性贷款，建设或收购小户型房屋。兴建廉租住房要尽量分散，限制集中，避免导致“贫民窟”现象出现，促使社会各阶层相互融合。

2.改进经济适用住房制度(www.xing528.com)

（1）要从以售为主转向租售并举。经济适用住房推行以售为主，主要目的是满足低收入住房困难家庭拥有产权房的要求，从实践来看，出现两种情况：一种是真正低收入家庭买不起经济适用住房，买得起经济适用住房的又不是真正的低收入家庭。另一种是出现夹心层，享受不到廉租住房也买不起经济适用住房。因此，要探索经济适用住房供应的新模式。实行租售并举，可探索先租后买，或分步购买部分产权。

（2）要实施上市交易限制。在现行情况下，对于销售的经济适用住房，应采取体内循环、封闭运作的方式。即购买者如欲出售，只能由政府回购，主管部门再分配给其他适合条件的低收入住房困难家庭。从产权产籍管理上，经济适用住房应单独登记，不允许出租、抵押、典当等。这样做，不仅有助于发挥经济适用住房的循环效应，而且有利于消除经济适用住房分配中以投机、投资为目的的寻租谋利行为。

（3）要积极探索“补人头”明贴政策。保障性住房的形式总体可以分为明贴和暗贴两大类。经济适用房供应俗称“补砖头”的暗贴，采取现金补贴俗称“补人头”的明贴。明贴的效用直接到达“人头”，不会在住房建设阶段流失或被他人占有；有利于改变低收入家庭集中居住形态，避免出现贫民窟；有利于居民自主选择居住地点，方便家庭成员就业和子女教育；操作环节少，行政监督成本低，提高了政府的市场调控效率。但是实施明贴的前提条件是政府财力充足，有能力实施直接的现金补贴。在各地政府财力普遍有限的情况下，可以采用将规划建设经济适用房建设的用地实行公开招拍挂方式取得收益，直接用于向符合条件的住房困难家庭发放购房补贴，由其自主到市场上购买住房。

（4）要建立进城务工人员住房保障体制。“住有所居”的政策不能惠及广大农民工，就实现不了我国城镇的繁荣与和谐。因此，要多种方式安排进城务工人员住房建设的土地供应，对符合城市产业发展政策的大型企业或建设项目，可以配套安排专门的居住用地；对城市发展十分重要的劳动密集型产业，如建筑业、加工工业、环卫产业等，可以集中安排一定的配套居住用地；在符合城市规划的前提下，允许失地农民利用集体留用地集中建设进城务工人员公寓。城市政府可以根据进城务工人员居住用地供应的不同经济要求，适当地采取划拨、协议出让方式向相关单位出让土地。面向进城务工人员居住的土地出让金收取，可以探索采取分期支付或分摊制度的办法，以缩短投资周期和降低建设成本。