房地产开发投资是一个动态的过程，有周期长、资金投入量大等特点，整个过程中不确定因素很多。在可行性研究阶段，就要分析一些不确定因素对项目可能造成的影响，分析可能出现的风险，尽量使开发投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为开发投资项目的决策提供更科学的依据。
4.2.2.1 房地产开发投资主要的风险因素
1.市场风险
市场风险主要是指市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，供求关系的变化必然会造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
2.经营风险
由于经营上的失误导致损失的可能性称为经营风险，包括以下一些情况：
（1）由于得不到充分准确的市场信息或没有事先做好充分的市场调查，而错误的选择投资地区和时机造成的经营决策的失误。
（2）由于开发者不熟悉有关房地产众多政策、法律、法规而造成的投资失败。
（4）由于周围环境因素变化使原计划落空而造成的损失。
3.利率风险
由于利率的变动影响投资者收益的可能性称为利率风险。调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过利率的调整，国家可以调整资金的供求关系，引导资金的导向，从而达到宏观调控的目的。
利率风险主要表现在两个方面：一是影响房地产开发企业融资成本，二是影响居民的购买力。
4.政策风险
中央或地方政府的政策变化给投资者带来损失的可能性称为政策风险，房地产开发投资是一项政策性很强的经济活动，受诸多政策的影响和制约，政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。
5.其他风险
其他风险指战争、火灾、风灾、地震、风暴、海啸、洪水等灾害的发生给房地产开发投资活动带来的风险。(www.xing528.com)
4.2.2.2 风险分析的方法
在认识风险因素的基础上，要对可能的风险进行分析，这样才能为开发商提供更多的决策依据，并使这些风险在以后的开发投资过程中得到有效控制，通常采用不确定性分析法对风险进行分析。
不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。它是决策分析中常用的一种方法。通过该分析可以尽量弄清和减小不确定性因素对经济效益的影响，预测项目投资对某些不可预见的政治与经济风险的抗冲击能力，从而证明项目投资的可靠性和稳定性，避免投资后不能获得预期的利润和收益，以致使企业亏损。
不确定性分析所做出的比较可靠、接近客观实际的估计或预测，对决策者和未来的经营者具有十分重要的参考价值。通常不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。其中盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价。
1.盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化都会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点（BEP），以此判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目具有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量（销量）、成本与利润的关系，所以又称量本利分析。
2.敏感性分析
敏感性分析是通过研究房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响程度，从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济评价指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力，并且对这些有不利影响的敏感性因素制定控制对策的一种不确定性分析方法。
敏感性分析分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。单因素敏感性分析是敏感性分析最基本的方法，它只考虑一个影响因素变化时项目经济评价指标的变化情况。多因素敏感性分析是考虑两个或两个以上不确定因素同时发生变化时对项目经济评价指标的影响。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以使项目实施中操作人员能及时采取对策并进行有效的控制。
进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：
（1）确定分析的经济评价指标，主要包括净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等。
（2）选定不确定因素，设定其变化范围。
（3）计算不确定性因素变动对项目经济评价指标的影响程度，找出敏感性因素。
（4）绘制敏感性分析图，求出不确定因素变化的极限值。
（5）提出控制方案。
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