产品定位的方法优化

从实际的产品定位活动来看，两阶段产品定位策略和三层次定位策略运用得最为广泛。

1.两阶段产品定位法

该方法主要包括两个阶段：第一阶段，确定房地产产品的基本用途和开发周期；第二阶段，确定房地产产品的规划设计、开发形态与开发方式。第一阶段房地产企业，首先必须深入了解土地自然条件，一般来说，土地面积越大、形状越方正规则，价值和发展空间就越大；其次还应研究土地使用的条件、总体规划情况、是否有用途管制或其他限制、周边土地的使用情况。一般来讲，单独通过批租转让或转让取得的土地使用权比通过合建取得的土地使用权的产品定位空间和自由度大，因为在合作开发下，提供土地的一方会提出一些附加条件。第二阶段房地产企业的定位目标是使企业创造和增加产品附加值。需要考虑如下因素：相关的城建法规和政府政策限制，比如容积率的分配、楼层高度限制和用途管制等；市场需求特征，比如潜在购房者价格可接受区间和需求偏好等；相对报酬及其风险，比较不同楼盘设计的成本收益等的差异性。(www.xing528.com)

2.三层次产品定位法

该方法是指依据影响项目所在地的环境范围大小来划分的市区级层次的一般因素、商圈层次的区域因素、项目所在地层次的个别因素，其实质是由整体到局部、由表及里、由外至内地对房地产产品进行分析研究。划分三个层次的目的是帮助房地产企业掌握环境分析与评估范围，能够帮助策划人员系统全面地分析评估自然地理与社会人文环境。另外，三层次产品定位法的运用也必须围绕产品的性质来实施。