7.4.1.1 房屋出售
房屋销售是指房地产开发企业将商品房出售给买受人、并由买受人支付房价款的行为和过程。其中，房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，称为房屋现售；房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，称为房屋预售。
1.房屋销售的条件
房屋现售应当具备以下条件：一是现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；二是取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；三是持有建设工程规划许可证和施工许可证；四是已通过竣工验收；五是拆迁安置已经落实；六是供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；七是物业管理方案已经落实
房屋预售应当具备以下条件：一是已取得土地使用权证、建设用地许可证、建设规划许可证和施工许可证；二是投入的开发建设资金已达到规定的数额且已确定竣工交付日期；三是已办理预售登记并取房屋预售许可证。
2.房屋销售的程序
（1）签订合同。房屋买方通过调查了解、确定预购对象后，与卖方（房地产开发企业）通过洽谈初步达成协议，并签订书面的房屋买卖合同。房屋买卖合同是房屋交易双方建立买卖关系的协定和履行权利义务的依据。房屋买卖合同应在房地产管理机构进行登记。
（2）付款成交。房屋买卖双方在签订买卖合同后，买方按合同规定的日期和方式支付价款，卖方在规定的日期将所售房屋移交给买方。
（3）产权过户。房屋买卖双方按合同规定的条件和日期，到房地产管理机构缴纳有关的税费，办理房屋产权过户，领取产权证书。
3.房屋销售的合同
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（1）当事人名称或者姓名和住所；
（2）商品房基本状况，包括房屋坐落、结构、面积等；
（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（5）交付使用条件及日期；
（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（8）公共配套建筑的产权归属；(www.xing528.com)
（9）面积差异的处理方式；
（10）办理产权登记有关事宜；
（11）解决争议的方法；
（12）违约责任；
（13）双方约定的其他事项。
房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托中介服务机构销售商品房，销售商品房；受托中介服务机构销售商品房时，应当如实介绍所代理销售商品房的有关情况。
商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付；未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。房地产开发企业应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日起计算。
7.4.1.2 房屋租赁
房地产开发企业开发的房屋，除了销售外，还可以出租。房屋租赁是指出租者将其房屋出租给承租人使用并由承租人向出租人支付一定的租金的行为。房屋租赁应出具有关的权属证书，签订书面的租赁合同，并按规定向房地产管理机构办理登记备案。
房屋租赁合同是由租赁双方协商签订的明确双方权利义务关系的书面协定，其内容应包括：
（1）租赁双方的姓名、名称、国籍、身份等。
（2）出租房屋的基本情况，包括房屋坐落的具体地址、门牌号码、楼层、结构、类型、用途、面积、装修及附属设施等。
（3）租赁期限。应明确房屋租赁的起止日期，并写明如需续租，承租人应提前一定时间提出要求，出租人同意后重新签订租赁合同。
（4）租金及支付方式和期限。应明确规定租金的计租标准和定期交付的租金额，应约定租金的支付方式是按月交租、按季交租还是按年交租，并具体规定交付期限。
（5）保证金等。房屋租赁双方可约定是否要交纳保证金及其数额和偿还等，明确水电等费用的承担者及支付方式和时间等。
（6）双方的权利和义务。出租人的权利主要是：按期收取租金，依法收回房屋，监督房屋的使用等；出租人的义务主要是：保障承租人对房屋的合法使用，按合同规定对房屋进行正常维修等。承租人的权利主要是：对承租房屋享有占有使用权，有优先续租权和优先购买权等；承租人的义务主要是：按期交纳租金，按规定合理使用房屋及设备等。
（7）违约责任。
（8）其他事宜。
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