【摘要】：美国的养老地产涉及房地产商、运营商和投资商。房地产商通常根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，部分运营商也会自己充当开发商或与房地产商组建合资公司来共同开发，其运营模式主要有以下三种。2007年，美国房地产投资信托基金改革法案公布之前，医疗保健类房地产信托投资基金受制于立法不能独立运营医疗保健设施，所以大多数健康护理类房地产信托投资基金的养老地产商都是将物业以净出租模式出租给第三方运营。
美国的养老地产涉及房地产商、运营商和投资商。房地产商通常根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，部分运营商也会自己充当开发商或与房地产商组建合资公司来共同开发，其运营模式主要有以下三种。
（1）净出租模式。养老地产的持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费均由承租方承担。在此模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运营商则获得全部的经营收益并承担全部经营风险。2007年，美国房地产投资信托基金改革法案公布之前，医疗保健类房地产信托投资基金受制于立法不能独立运营医疗保健设施，所以大多数健康护理类房地产信托投资基金的养老地产商都是将物业以净出租模式出租给第三方运营。
（2）委托运营模式。养老地产的持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有者的收益更大，但是经营风险也更高。(www.xing528.com)
（3）出租加运营模式。养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议，运营商获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。此种模式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益，又能通过调动运营商的积极性来提高物业经营收益。
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