宅基地退出机制及市场调剂方式分析

1.宅基地自愿有偿退出的方式可以分为整村退出和零散退出两种方式

整村退出是指按照土地利用总体规划及相关规划，对扩展边界范围内的村庄，通过增减挂钩、土地整治等形式，以“住房＋货币”的方式进行集中安置。实施整村退出方式的地方有四川泸县、江苏武进、陕西高陵。例如，泸县政府宅基地制度改革的规划是：农村宅基地有偿退出要以城镇规划区和传统农业区为界线，依托“新型社区建设”“新农村综合体建设”“乡村旅游文化发展”“异地扶贫搬迁”四种方式，点面结合，分类推进。江苏武进试点主要以城乡挂钩的方式进行土地整治。集体经济组织应对退出的宅基地的权利人进行合理补偿。退出的宅基地除按照规划预留一定数量用于再分配，其余按照规划通过土地综合整治等，以市场调剂方式在全区范围内统筹使用，区政府建立保底回购机制，回购价每年公布一次。土地整治收益归集体经济组织所有。复垦形成的新增耕地由农村集体经济组织统一组织利用。

零散退出是指农民自愿有偿退出其宅基地，以城市社区、农村社区和宅基地置换等形式集中安置的行为。实施零散退出方式的有江苏武进、云南大理、陕西高陵、新疆伊宁等试点地区。云南大理规定各自然村充分发挥村庄规划建设管理促进会的群众自治协商、自主流转、自我管理职能，根据自身实际情况，自主创新土地流转方式，从农户手中有偿流转收回用于集中规划建设宅基地的地块。目前的主要流转方式包括等面积置换和货币补偿。新疆伊宁也有类似规定：一是鼓励和引导农民拆分自有宅基地。鼓励农民拆分自有宅基地进行流转，可以安排给子女，也可以流转给其他符合条件的农民，还可以自愿有偿退出；安排给子女的，可以享受富民安居补贴等政策。这既解决了一部分群众宅基地需求问题，又提高了农村建设用地节约集约水平，还可以降低政府配套建设资金投入。二是与房地产行业去库存结合起来。对农民自愿放弃申请宅基地的，在购买政府安置住房时，享受成本价、契税全额补贴以及300元/平方米、最高不超过3万元的购房补贴，还可以享受富民安居补贴政策，把解决宅基地需求问题与去库存结合起来。

综合15个试点地区情况，可以发现实施零散退出方式的概率高于整村退出方式，部分试点采取整村退出和零散退出相结合的方式，例如，江苏武进、陕西高陵。

2.按退出补偿方式可以将宅基地退出分为无偿和有偿两种方式(www.xing528.com)

无偿退出方式是指农户退出宅基地没有补偿，大多数指向超占、违规、废弃、闲置不建、建新拆旧等情况，不同试点地区无偿退出的范围不同。例如，安徽金寨规定对属于下列范围内的农村宅基地实行无偿退出：“一户多宅”的多宅部分、非本集体经济组织成员除继承之外未经批准在农村占用和使用的农村宅基地、其他经集体经济组织或村民事务理事会认定，并经乡镇人民政府审核同意无偿退出的。而江西余江无偿退出规定：户外的厕所、闲置废弃的畜禽舍、倒塌的住房、影响村内道路及公共设施建设的院套等建筑物或者构筑物实行无偿退出；对有畜禽舍用地需求的，由村集体经济组织按规划统一安排，村民在建设畜禽舍前须与集体经济组织签订协议，对闲置两年以上的畜禽舍，村集体经济组织将无偿收回。浏阳市对于自批准宅基地之日起满两年未动工兴建的、已迁入新居（村）居住的原宅基地、因发生或者防御自然灾害造成自然灭失或者需要主动搬迁的原宅基地、“五保户”亡故后未处置遗留的宅基地、骗取批准或非法转让或以其他方式非法取得又不接受行政处理的等情形，实行无偿收回宅基地。

有偿退出方式是指农户退出宅基地，政府给予一定补偿，包括各种优惠政策、资金和补贴，其中各地都在进城购房的优惠方面做文章。以余江为例，“一户一宅”及“一户多宅”全部退出的，除了宅基地退出补偿标准可上浮20%外，还可以享受以下优惠政策：农村村民自愿进城落户后，可继续享有原集体经济组织资产分配权并履行义务（被录用为行政事业单位干部职工及国有企业职工的人员除外），可自愿选择城镇医疗保险或者新型农村合作医疗，可按照城镇居民有关政策参加养老保险（原农村社会养老保险可转移接续城镇居民社会养老保险），可接受免费的职业技能和创业培训，可在自主创业或者合办企业时享受贷款贴息，子女入学和参军服役享受与城镇居民子女同等待遇。最引人关注的当属住房方面的优惠措施，退地农民落户城镇后，经核准符合城镇住房保障对象的，可优先申请公租房等城镇保障性住房；在县（区）中心城市购买首套新建商品房可享受政府补助（补助金额为购房总价款的8%），契税据实征收并由收益财政返还。2016年7月，余江又专门出台了《农村村民退出宅基地进城购买安置房方案》，明确规定退地进城农民可以按照建设成本的价格购买安置房，并且详细列出了各小区的具体位置、实际房源、销售价格与申购程序等。此外，福建晋江鼓励农民多种形式退出宅基地，自愿退出宅基地或放弃宅基地申请权的，可优先申请城镇保障房或补贴购买城镇住宅。云南大理也规定了补偿价格，土地补偿价格不得超过10万元/亩，按照面积兑现流转出来的土地补偿金。金寨县对颁发了农村集体土地使用权证或有其他合法来源手续的、符合“一户一宅”建房条件的、因继承或经依法批准的其他方式在农村占有和使用宅基地并自愿全部退出的等情形，实行有偿退出。浏阳市对因实施建设规划或进行乡镇、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地，闲置宅基地，通过继承、受赠房屋或其他合法方式取得的宅基地，可以有偿退出。新疆伊宁对农民自愿放弃申请宅基地的，在购买政府安置住房时，享受成本价、契税全额补贴以及300元/平方米、最高不超过3万元的购房补贴，还可以享受富民安居补贴政策。

15个试点地区中大部分试点地区是以无偿和有偿相结合的方式进行退出的。无偿退出的范围不同试点规定也不同，例如，安徽金寨规定“一户多宅”的多宅部分实行无偿退出，但是江西余江将“一户多宅”的多宅部分纳入有偿退出范畴，符合规划的，鼓励通过协商在本集体经济组织内部符合建房条件的人员中流转；对无法流转但有退出意愿的，可实行有偿退出。有偿退出的范围和使用概率远高于无偿退出，大部分试点以有偿为主，无偿为辅的方式实施退出。