明晰宅基地退出的产权归属

宅基地退出以资格权退出较为合适。首先，从资格权的获取条件来看，因为宅基地资格权是以农村集体内部人员为条件存在的，也意味着资格权是初次无偿分配和农村各种福利保障的基础，是国家促进公平与增加农民福利的保障。农村宅基地退出过程中资格权的灭失意味着农村集体成员资格的灭失，也意味着初次无偿分配权利的消失，若是以使用权进行退出，那么使用权已经退出但还保留资格权的农民可以一直享有初次无偿分配的权利，这不利于农村社会的公平，也会影响农村经济的发展。

其次，从资格权的内涵来看，资格权应体现在宅基地分配、使用、交易及收回或处分等各个阶段。“改革中出现的资格权，是农民集体成员享有通过分配、接受、共同共有等方式取得的宅基地权利”。宅基地资格权与宅基地权利存在密切联系，其是宅基地权利制度设定的基本性权利。这种基本性权利是与我国宅基地法律制度的形成和其所具有的独特制度功能和独特内涵等分不开的，具有很强的本土性和民族性。因此，在这个意义上而言，资格权既是成员权等身份权要素，也具有分配权、利用权和剩余权等财产权要素，其应具备身份性权利和财产性权利双重性质。也就是说资格权的灭失代表着农民所享有的通过分配、接受、共同共有等方式取得的一系列宅基地权利的灭失。

此外，若将使用权作为宅基地退出的权利，在实践中遇到的问题也日趋复杂：一是目前宅基地使用权基于农民这一户籍身份而可以无偿取得、无限期使用。很多农户进城后占有双重资产，即便自己不住也不会轻易退出，变相导致“一户多宅”、宅基地闲置浪费等现象出现。二是宅基地使用权的物权属性没有得到充分的彰显，现有法律在其转让、抵押融资等过程中对其限制过多。农户占有宅基地，只能自住，即便不住也并不能从中获得任何收益，宅基地使用权成了没有收益的特殊用益物权。三是宅基地使用权的转让范围仅限于本集体成员内部，又基于“一户一宅”原则，这一方面使得宅基地使用权转让市场有名无实，其财产价值无法实现；另一方面也导致了农户对于宅基地登记颁证不够重视，影响了宅基地使用权纳入不动产统一登记体系。四是关于宅基地退出的较高层级的规范性文件缺失或含糊，缺乏与政策衔接的法律表达，导致实践中在处理宅基地转让及退出问题时难以寻求到直接的法律依据，各地做法差异较大。国家设置土地改革试点地区，就是允许在实践中摸索可行出路，并为立法提供思路和借鉴，因此法律应对上述实践中出现的问题有所回应。(www.xing528.com)

基于资格权的分析及宅基地使用权退出过程中出现的问题，宅基地退出作为资格权退出较为合适。