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农村宅基地房屋所有权归属标准

时间:2023-12-02 理论教育 版权反馈
【摘要】:王甲、闻某夫妇经王老甲同意后,出资建造房屋,建成后二人入住至今,并将王小甲、周某的户口迁入。至于王老甲、吴甲诉请王甲、闻某、王小甲、周某迁出系争房屋为侵权之诉,在权属未予确定的情况下,无从谈起。二审据此判决撤销原判,改判上诉人王老甲、吴甲为系争房屋所有权人。

农村宅基地房屋所有权归属标准

63.农村基地房屋所有权归属的界定标准——王老甲、吴甲诉王甲、闻某等所有权确认纠纷上诉案

【案例要旨】

农村宅基地房屋所有权的界定应遵循"房地一体”原则及"一户一宅”的规定,即对房屋所在宅基地享有使用权的人一般同时享有房屋所有权,而他处宅基地使用权人对本处宅基地房屋一般不享有所有权。实践中,建房申请表上登记的申请人一般都具有宅基地使用权,故可确定申请人为宅基地房屋所有权人。基于负担行为与处分行为,以及物权变动的原因与结果区分原则,出资人并不当然享有房屋所有权。建造人如在他人宅基地上建房,则不因建造行为而原始取得房屋所有权。

【案情简介】

上诉人王老甲、吴甲。

被上诉人王甲、闻某、王小甲、周某。

王老甲系吴甲之继父;王甲系王老甲与前妻所生之子;王甲、闻某系夫妻,王小甲、周某分别为其女儿、女婿。王老甲、吴甲及案外人吴某(系吴甲之祖父,已于2004年死亡)三人系上海市金山区某镇某村1组1015号宅基地使用人。经王老甲申请,上海市金山区某镇人民政府于1997年11月20日批准,在原有老宅(门牌号为某村1组1015号)基础上翻建二层楼房(门牌号为某村1组1014号,即系争房屋),原老宅作小屋使用。王甲、闻某夫妇经王老甲同意后,出资建造房屋,建成后二人入住至今,并将王小甲、周某的户口迁入。2011年,王老甲、吴甲因生活困难,要求搬入系争房屋居住,遭王甲拒绝,王老甲、吴甲遂诉至法院,请求确认王老甲、吴甲为系争房屋所有权人,王甲、闻某、王小甲、周某无居住权,于判决生效后从系争房屋迁出。

另,王老甲、吴甲为上海市金山区某镇某村1组134丘(13)的宅基地使用权人,王甲户为同组134丘(11)的宅基地使用权人。王甲、闻某及王小甲系上海市金山区某镇某村1组1017号宅基地使用权人。

【审判结论】

一审法院认为,在对宅基地房屋确权时,既要考虑各方出资出力的情况,也要考虑当事人是否为宅基地使用权人。王老甲、吴甲为系争房屋所在宅基地使用权人,而该房屋系由王甲、闻某出资建造,现王老甲、吴甲诉请其为系争房屋所有权人,显然与事实不符,故法院不予支持。至于王老甲、吴甲诉请王甲、闻某、王小甲、周某迁出系争房屋为侵权之诉,在权属未予确定的情况下,无从谈起。一审法院据此判决驳回王老甲、吴甲确认其二人为系争房屋所有权人的诉讼请求

一审判决后,王老甲、吴甲不服,上诉称:(1)上诉人为系争房屋所在宅基地的使用权人,被上诉人对该宅基地不享有任何权利,根据建房批复,政府同意建房的对象为该宅基地使用权人。(2)被上诉人的建房行为未得到上诉人的同意,房屋建成后,上诉人仅仅是默认该房屋暂由被上诉人居住,双方并未就房屋所有权作出约定。(3)被上诉人的建房行为应当认定为赠与,两上诉人有权在自己的宅基地上自行建造或委托他人建造房屋,王甲并非系争房屋所在宅基地使用权人,其私自在父亲的宅基地上出资造房,应认定为对上诉人的赠与。(4)一审判决违反法律规定,侵害了上诉人的合法权益。农村宅基地的占有、使用具有很强的人身属性,被上诉人在另有宅基地的情况下,又在他处建房,违反了宅基地"一户一宅”的法定原则。故请求二审撤销原判,改判确认两上诉人为系争房屋的所有权人。

二审法院认为,本案争议焦点在于上诉人主张系争房屋的所有权是否有依据。根据当事人在原审中提供的相关证据可以证明,1991年6月经政府部门审核,上诉人王老甲、吴甲、吴某为上海市金山区某镇某村1组134丘(13)的宅基地使用权人,被上诉人王甲、闻某、王小甲为同组134丘(11)的宅基地使用权人。系争房屋在1997年是以上诉人名义在上诉人的宅基地范围内申请建造,当时被上诉人已是另一宅基地的使用权人,即被上诉人并非与上诉人同户的宅基地使用权人或家庭成员,有关部门也正是根据建房申请人的情况,来确定批准房屋建造面积。因此,尽管系争房屋由被上诉人王甲夫妇出资建造,但根据《土地管理法》第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地之规定,被上诉人并不能据此取得系争房屋的所有权,系争房屋的所有权仍应当归申请建房的上诉人。被上诉人辩称出资人是房屋所有权人并无法律依据。关于上诉人认为被上诉人的建房行为未得到其同意的意见,因与事实不符,法院不予采信。关于上诉人认为被上诉人的建房行为应当认定为赠与的意见,因被上诉人并不认可其曾作出过赠与的意思表示,故可视为一种借款行为,双方之间形成的是债权债务关系,对此,双方可另行协商解决。上诉人放弃要求被上诉人迁出系争房屋的请求,系对其自身权利的处分,并无不妥。二审据此判决撤销原判,改判上诉人王老甲、吴甲为系争房屋所有权人。

【案例评析】

本案中,王老甲、吴甲认为,其二人为系争房屋所在宅基地使用权人,[81]且作为建房申请人获得政府批准建房,因此系争房屋所有权应归其二人享有;王甲、闻某等则认为,系争房屋为其出资建造而成,因此房屋应归王甲、闻某等所有。可见,处理本案的关键是对于农村宅基地房屋所有权归属的界定,究竟应依据"房地一体”原则,认定宅基地使用权人享有房屋所有权,还是基于出资建造等事实行为确定所有权人。我们认为应采纳前者,下文将作具体分析。

一、宅基地使用权人享有宅基地房屋所有权

众所周知,土地与房屋等地上建筑物在物理上是不可分离的。立法上,对于二者能否成为相互独立的物权客体,主要存在两种模式:一是以德国、瑞士为代表的一元主义立法模式,即采房地一体原则,另一种是以日本为代表的二元主义立法模式,即采房地分离原则。我国为一元主义立法模式,将房权与地权不论是法律上还是自然属性上都视为一个整体,权利发生变动时,两者必须作为一个整体强制混合处分。[82]我国实行土地公有,地产市场唯一的权利载体为土地使用权。因此,在我国所谓房地一体原则,是指房屋等地上建筑物发生物权变动时,其所附着土地的使用权应当同时变动,且两者归于同一权利主体的物权变动原则,也就是俗称的所谓"房随地走”、“地随房走”原则。该原则在我国法律法规中有多处体现,如《城市房地产管理法》第32条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”;《物权法》第146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

我们认为,农村宅基地房屋所有权的界定也应遵循房地一体原则,即宅基地使用权人通常也应是宅基地房屋的所有权人。由于我国针对农村房屋尚未建立统一的房屋所有权登记制度,农村宅基地房屋一般没有专门的房屋权利证书。实践中,应依据相关部门颁发的土地使用证或宅基地使用权证等权利证书或证明,确定宅基地使用权及宅基地房屋所有权的归属。也就是说,农村宅基地使用权证一般可作为宅基地房屋的所有权的参考凭证,农村宅基地使用权证上登记的权利人一般即享有宅基地房屋的所有权。(www.xing528.com)

需说明的是,农村宅基地的划分是以户为单位,而不是以人为单位,因此农村宅基地使用权属家庭共同共有。由于我国各地对于宅基地使用权的登记规定不尽相同,部分地方只将户主登记为宅基地使用权人。这种情况下,宅基地使用权证上登记的权利人可能并非宅基地房屋唯一的所有权人,如果该农户除登记权利人外还有其他属于本村或村集体经济组织的家庭成员,则该家庭成员与登记权利人对房屋应为共同共有。

二、建房申请人应为宅基地房屋所有权人

《村庄和集镇规划建设管理条例》(国务院令第116号发布,1993年5月7日通过)第18条规定:“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:……(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”实践中,农村宅基地使用权人在原有宅基地上新建房屋时,都需要向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,并按要求填写"建房申请表”;有关部门则根据建房申请表上登记的人数,批准房屋建造面积。通常建房申请表登记的申请人即是新建房屋所在宅基地的使用权人,因此可确定申请人为宅基地房屋的所有权人。

此外,《土地管理法》第62条第1款明确了"一户一宅”原则,规定"农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。因此,在根据建房申请表登记的申请人确定宅基地房屋所有权人时,还应当注意不能违反"一户一宅”的规定。例如,出嫁的女儿在婆家重新取得了宅基地,则应认定其丧失了娘家宅基地的使用权,一般也就不再享有娘家宅基地房屋的所有权。

本案中,根据相关宅基地使用权证的记载,王老甲、吴甲为上海市金山区某镇某村1组134丘(13)的宅基地使用权人,王甲户为同组134丘(11)的宅基地使用权人。1997年,王老甲作为建房申请人,申请在王老甲、吴甲宅基地使用权范围内、原有老宅(门牌号为某村1组1015号)的基础上翻建二层楼房。同年,经上海市金山区某镇政府批准后建成房屋,登记门牌号为某村1组1014号,即系争房屋。显然,王老甲、吴甲享有系争房屋所有权。而1997年王甲、闻某等已是另一处宅基地的使用权人,即王甲、闻某等并非与王老甲、吴甲同户的宅基地使用权人或家庭成员,如认定王甲、闻某等享有系争房屋的所有权,则与"一户一宅”原则相悖,故王甲、闻某等不应享有系争房屋所有权。

三、出资、出力建造宅基地房屋并不当然享有所有权

王甲、闻某等主张其享有系争房屋的所有权,理由为王甲、闻某经王老甲同意,出资、出力建造系争房屋并居住使用至今。我们认为,出资、出力建造宅基地房屋并不当然享有所有权,原因在于:

第一,出资是债权行为,并不必然引起物权变动。民法理论上将负担行为与处分行为,以及物权变动的原因与结果相区分。所谓"负担行为”是指发生债法上给付义务效果的财产行为,表现为债权行为;所谓"处分行为”则指直接发生财产权转移或消灭效果的行为,表现为物权行为和准物权行为。[83]物权变动系由处分行为引起,而负担行为仅为物权变动的原因。《物权法》第15条关于"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定,表明我国立法已经接受"区分物权变动的原因与结果”的原则。[84]2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”,亦是对"区分原则”的贯彻。本案如王甲、闻某未出资,房屋可能难以建成,房屋所有权的取得更无从谈起,因此可以说王甲、闻某的出资是房屋所有权产生之原因,但囿于现有的房地一体的法律政策,该出资行为并不能使王甲、闻某当然获得房屋所有权。系争房屋所有权应由宅基地使用权人王老甲、吴甲取得,王甲、闻某的出资为债权行为,该二人与王老甲、吴甲之间形成债权债务关系。

第二,在他人宅基地上建房,建造人不能取得所建宅基地房屋的所有权。《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”所谓事实行为,是指基于某种事实之状态或经过,发生法律所特别规定的效力之行为。[85]与法律行为必须有意思表示不同,事实行为的行为人虽然也有内心意思,但行为人只要事实上实施了一定行为,无须将内心意思表示出来,即可发生一定的法律效果。建造房屋属于取得权利的事实行为,建造人于建造房屋的行为成就之时,可以当然取得该房屋的所有权。[86]应强调的是,并非所有建造行为均可导致原始取得所建房屋的所有权,因建造行为取得所有权必须为"合法建造”的房屋。对于在农村宅基地上的建房行为而言,所谓"合法”是指仅在建造人享有房屋所在宅基地的使用权时,其才因建造行为取得房屋所有权;反之,如建造人是在他人宅基地上建房,则不能取得所建房屋的所有权。当然,建造人可基于其付出的劳务,要求房屋所有权人对其进行一定的补偿。

可见,本案系争房屋虽然是由王甲、闻某等出资、出力建成,但根据"房地一体”原则及"一户一宅”的规定,王甲、闻某等并不能取得系争房屋的所有权。一审法院认为对系争房屋所有权归属的界定应考虑王甲、闻某的出资建造行为,显然有失偏颇。二审法院认定系争房屋属王老甲、吴甲所有;对于王甲、闻某的出资建房行为,因王甲、闻某并无赠与王老甲、吴甲的意思表示,故认定王甲、闻某的出资可视为借款行为,由双方另行协商解决,是正确的。

【附录】

编写人:朱瑞(民二庭助理审判员)

一审案号:(2012)金民三(民)初字第1872号

二审案号:(2012)沪一中民二(民)终字第1757号

合议庭:孔美君(审判长、主审法官)、朱红、毛焱

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