鼓励宅基地有偿退出的补偿政策制定

随着民法典赋予农民完整的宅基地“用益物权”权能，闲置宅基地和房屋盘活，农民既可以自愿选择退出资格权和使用权，也可以通过保留资格权，将使用权退还集体的方式，以实现集体统一开发目的。无论是哪种方式都涉及农户宅基地使用权的退出。

第一，明确宅基地使用权交还给集体的补偿原则。对于宅基地退出中使用权与资格权一并退出的，除了对资格权进行多样化补偿以外，对宅基地使用权一并退出的将获得一定的物质补偿。对于保留资格权，只是将使用权交给集体的，可以在使用权流转和用益物权实现的路径上，通过分享集体开发收益、集体一次性支付补偿金等方式获得物质补偿。

第二，根据实际情况在自愿协商基础上确定具体补偿标准。应以市场价格确定补偿标准，同时应根据不同的宅基地退出情形，确定具体的补偿标准和补偿方式。对于因乡（镇）村公共设施和公益事业建设而收回宅基地的，要以准用土地征收的补偿规则，即遵循合理补偿原则，对宅基地使用权和房屋等附着物进行补偿。合理补偿是根据公平的市场价格，对全部的直接损失进行补偿，通常不包括间接损失的补偿。对其他情形下退出宅基地的，原则上亦应依照市场价格确定补偿标准。在宅基地流转市场已经形成的地方，可以直接以市场价格或者评估价格作为补偿标准。在宅基地使用权流转市场尚未形成的地方，难以准确确定其市场价格，可以根据当地集体建设用地流转价格为依据确定补偿标准，或者参考宅基地权利人在城镇或社区新村获得相当住房保障的费用确定标准。各地可以根据当地具体情况，综合采取金钱补偿、在农村住宅小区内无偿提供住房用地、置换公寓式安置房、纳入城镇社会保障体系等多种补偿措施。资金来源可以通过在集体经营性建设用地和国有土地入市时的土地总价中提成，建立宅基地退出补偿基金。(www.xing528.com)

第三，设定退出条件。首先，产权清晰，颁发了农村集体土地使用权证或有其他合法来源手续的或者办妥了确权颁证手续。其次，建立退出资格审查机制。对住房、医疗、教育、养老等社会保障现状作出评估，符合评估条件的可以受理农户提出的有偿退出申请。同时，也将这些条件作为评判地方政府或集体组织是否强迫农民退出宅基地、上楼、整治宅基地的依据。