房地产开发企业的会计核算特点

（1）房地产企业生产经营的特点

房地产开发企业是从事房屋建设经营、土地开发建设活动的企业，是一个综合性很强的行业，使其会计核算与其他企业会计核算具有明显区别，特征显著。要探讨房地产开发企业会计核算，应该先明白这些特点。

①房地产开发企业的经营范围。

•土地的开发和建设；

•房屋的开发、建设和经营；

•城市基础设施和公共配套设施的开发和建设；

•代建工程的开发；

•为商品房提供售后服务的其他多种经营业务。

②房地产开发企业的经营特点。

•开发经营的计划性；

•开发经营业务的复杂性；

•开发产品的商品性；

•开发建设的周期长、投资数额大；

•经营风险大。

③房地产开发企业的经营方式。

•定向开发，即事先与购买方签订合同，按照合同进行开发建设；

•投标开发，即参加招标项目进行投标，获得开发项目，开发建成后定向销售或自行销售；(www.xing528.com)

•自行开发，即经当地政府批准，在总体规划指定的区域内自行开发、自行销售。

④房地产开发企业与建设、施工企业的联系与区别。

建设单位一般情况下目标单一，只建设而不经营；房地产开发企业既要开发又要建设，而且还要进行经营。在征地、拆迁、设计、建设等方面，房地产开发企业与建设单位又有相同之处。

施工企业一般只负责施工，不管征地、拆迁等前期工作，施工结束，验收合格交付开发企业；而开发企业既要从事土地开发和房屋建设，还要对土地和建筑产品进行经营，因此，具有生产、经营、服务三重性质。在工程的预、决算控制与管理方面，房地产开发企业与施工企业也有相同之处。

（2）房地产开发企业会计核算的内容

一般情况下，房地产开发过程主要分为五个阶段：投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。会计应适应不同阶段的资金使用需要进行核算。

①投资机会选择和决策阶段。

这一阶段会计的主要任务是对发生的相关研究费用进行核算，所发生的各项费用计入生产成本。

②开发前期工作阶段。

这一阶段主要涉及与开发工程有关的招投标、各种合同、条件谈判和签约等。这时，会计除了对发生的相关费用进行核算，将各项费用计入生产成本外，还应通过向银行等金融机构借款、发行股票或债券等方式进行筹资，并将筹资费用计入财务费用。

③建设施工阶段。

这一阶段的工作主要有土地征用和拆迁补偿、基础设施建设、建筑安装工程建设、竣工验收等。会计的主要工作是对发生的工程成本，分别记入生产成本科目及相关明细科目。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和出售房屋的单位成本，及时结转。

④租售阶段。

这一阶段会计的主要任务是将销售收入计入主营业务收入，缴纳各种税金；核算财务成果，计算利润，计提留存收益等。

⑤售后服务阶段。

这一阶段主要是对售后服务发生的各项费用，应分别计入管理费用和销售费用等科目。