可行性研究概述：探讨项目实施可行性

1.可行性研究发展历程与作用

可行性研究最早应用于20 世纪30年代，并从那时起逐步为人们所接受。50年代，新技术不断涌现，企业开始将可行性研究用于技术的成功可行性论证。60年代，人们越来越重视可行性研究的作用，可行性研究成为在投资决策前必须认真完成的工作。随着可行性研究的应用和推广，可行性研究已经具有了一套完整的方法体系。

我国20 世纪70年代开始引进可行性研究方法并在政府主导下加以推广。我国进行可行性研究的主要参考文献有联合国工业发展组织（简称UNIDO）在1978年、1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。1981年，国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年2月，国家计委正式颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细规定，指导我国的可行性研究工作。1987年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化、程序化水平。

房地产项目的特点和我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，开发商应该高度重视可行性研究工作的开展。改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商没有重视可行性研究的作用。因为在当时的环境下开发商没有意识到房地产的风险，靠投机就可以取得成功。随着房地产市场的逐步规范，房地产投机机会越来越少。投资房地产只有靠合法经营，不断提高决策水平，才能取得开发收益。

可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面：

（1）可行性研究是投资决策的重要依据

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学合理，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算所进行的对项目的评价和分析基础上的。可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的重要依据。

（2）可行性研究是编制设计任务书的依据

可行性研究对开发项目的建设规模、建设项目的内容及建设标准等都做出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。

（3）可行性研究是项目资金筹措的依据

房地产开发项目可行性研究对房地产项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益获取能力。银行等金融机构提供贷款是根据流动性、收益性和安全性三原则，可行性研究可以为金融机构提供项目获利信息。因此，可行性研究也是企业，筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

（4）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据

开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，按部就班地落实项目的前期工作，与设计、供应、资金融通等部门商签有关协议。因此，可行性研究也是开发商与各方签订合同的依据。

（5）可行性研究是项目审批的依据

在我国，投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究。

2.可行性研究的步骤和内容

（1）可行性研究的步骤

①组织准备。进行可行性研究首先要求组建研究班子，具体负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划等。由于可行性研究是一个相当复杂的智力活动，研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，领导班子应由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营并善于进行协调工作的专业人员来主持。(www.xing528.com)

②资料收集及市场调查。收集的资料主要有政府的方针、政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料以及房地产市场分析的资料等。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，地上地下障碍物调查，非居民户生产经营状况调查等。

③开发方案的设计和评价、选择。对于开发项目而言，可以有不同的开发方案加以实施。每一种开发方案都有各自的特点，根据不同的开发方案会得到不同的经济效益和社会效益。

④详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，分析项目的可行性。

⑤编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，内容全面、翔实。

（2）房地产可行性研究的内容

房地产可行性研究的内容因项目的复杂程度、环境状况和具体情况而有所不同，但一般包括三个方面的必要内容，即项目的必要性分析、项目实施的可能性分析及项目的技术和经济评价。可行性研究根据研究所处的阶段和研究的详细程度包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段。房地产开发项目可行性研究的具体内容有以下几个方面：

①项目概况。主要包括项目名称及其背景，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

②市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等的预测。

③规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行分析、比较的基础上。优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数和技术经济指标和控制性规划技术指标等。

④开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

⑤项目投资估算。对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费。要说明费用估算依据和估算范围。就估算的精度而言，没有必要像预算那样精确，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争和未来事实相符，提高评价的准确性。

⑥资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商务必在投资前做好对资金的安排，通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

⑦财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行性的一种方法。具体包括在项目的销售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。

⑧风险分析是可行性研究的一项重要内容，包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

⑨国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套国家参数（包括影子价格、影子公司、影子汇率和社会折现率等）计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。国民经济评价是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据。国民经济评价包括社会效益评价和环境效益评价。社会效益指项目投资为满足社会需求所做贡献的大小，如对社会经济增长、对提高居住水平、对城市经济发展及其他关联企业的发展、对国家财政税收所做贡献等。环境效益是指项目开发给城市环境改善带来的效益，如项目对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所做的贡献。

根据对相关因素的分析和各项评价指标，对项目的可行与否作出明确结论，针对本项目存在的问题提出建议并对建议的效果做出估计。