全国政策环境分析

从全国性政策法律来说，以金融政策、土地政策尤为重要。

1.金融政策分析

金融政策主要包括了银行的借贷政策及国家的货币政策（如利率和外汇政策）等，对项目可行性研究中的资金使用、财务评价有关键性影响。

优秀案例：某房地产项目可行性研究的金融政策分析

参考点评：本案例从国家执行的货币政策等出发，借用专家的预测，分析出项目短期内不会受到银行利息波动风险的结论，然后阐述了国家进一步加强对房地产信贷业务的管理措施和力度。

（1）银行利息对本项目的影响

从已发布的货币信贷情况中，一季度，中国人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13%～14%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场协调发展。

据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目在开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

（2）房地产信贷政策对本项目的影响

2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（是指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

2.土地政策分析

国家对土地使用权的政策及对某种开发用途土地开发的限制等都对房地产项目有着重大影响。(www.xing528.com)

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的土地政策分析

参考点评：本案例阐述了国家颁布《闲置土地处置办法》这项土地政策的目的，表明了对合理利用土地资源的重视程度。一方面，房地产市场供应量增加了，促进了市场的积极性；另一方面，提醒本项目在完成前期工作后要尽快开始施工，这对于可行性研究报告中的进度规划与资金安排都起到一定影响。

为了切实保护土地资源，维护土地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，有效处置和充分利用闲置土地，促进节约集约用地，防止楼市动荡造成风险。国土资源部发出紧急通知，从2012年7月1日起，开始实施《闲置土地处置办法》的政策。对于土地的闲置作出严肃的处置，防范炒作地皮的行为。这在客观上一定程度地促使开发商尽快开工建设房屋，增加市场供应量。

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的土地政策分析

参考点评：本案例阐述了国家鼓励开发商利用地下空间及提供充足配套（车位）资源，出台了地下空间开发前需按地价20%缴纳土地出让金的政策。案例分别从政府角度、开发商角度及市场角度分析政策带来的优劣影响，多重角度分析比较全面，为后面可行性研究打下扎实基础。

从2011年2月起，小区地下室、地下车库等地下空间开发前，开发商需要按地价的20%缴纳土地出让金，才能拥有地下空间使用权及相关产权。

随着国家土地资源的日益紧缺，为了鼓励和提高开发商对土地地下空间的开发率和利用率，同时也为了使开发企业能为社区提供更加充足的配套（车位）资源，因此出台了此政策。

从政府角度：可以增加财政收入；可以提高土地利用率；可以引导开发商对地下空间的利用，加大社区的公共配套（车位等），可以鼓励开发商参与到社会地下公共配套的建设；可以对地下空间进行产权保护。

从开发商的角度：开发商会加大对地下空间的利用，增多地下车位的建设，以平摊地下成本；开发商的整体开发工期有可能会延长，前期整体投入会较大。

从市场的角度：有利于小区的配套设施增加；由于开发成本的增加，车位（储藏室）等地下空间和地上物业因此价格会上涨。