早期介入阶段的有效工作策略

房地产开发全过程分为立项决策、规划设计、施工图设计、施工建设、开盘销售、竣工验收几个阶段。事实证明，物业管理的实施效果与前述物业开发建设过程有密切联系，应该主动早期介入。

1.立项决策阶段

房地产建设单位在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员可以协助提供该项目的市场定位，潜在业主的构成，消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容，管理标准及成本、利润测算等各方面的参考建议，从某种角度而言，从物业管理角度提出的这种风险评估或不利因素评估将提升决策的有效性。

（1）介入形式向建设单位提供专业咨询意见，同时对未来的物业管理进行总体策划。

（2）参与人员物业管理早期介入项目部全部成员。由早期介入物业经理担任主要联络人，物业服务企业内部品质管理部、市场发展部、咨询顾问部等相关部门也可参与该项工作。

（3）主要工作内容

1）根据物业总体成本单价及目标客户群定位初步确定物业管理模式。

2）根据规划和配套初步确定物业管理服务内容。

3）根据目标客户情况初步确定物业管理服务的总体服务质量标准。

4）根据物业管理成本初步确定物业服务费用的收费标准。

5）从建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。

6）不利因素评估，物业管理人员需要到开发现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边可能对以后该项目的业主日常生活造成影响的事项。

①地理位置：项目所处的位置，周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政、医院、学校等）。

②治安情况：周边大环境的治安情况（周边农民房、出租房情况、住宅小区规模与规格），该周边治安案件发生的形式，管辖区域派出所的位置。

③交通情况：现在能够到达项目的公共交通工具，预计以后业主可能需要的交通工具。

④其他方面：项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、排水等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪声、水质、气味等）的工厂等。

（4）注意事项

1）初期物业机构与建设单位建立联系，双方共同成立项目组，保证信息的畅通，双方应明确具体对接的联系人。

2）要充分把握当地物业管理的特点与目标客户的特点。

3）要完成本阶段物业管理早期介入的工作需要对行业和市场准确把握和深刻认知，同时具备管理理念先进、知识面广、综合素质高、策划能力强的综合型人才。

2.规划设计阶段

规划设计时物业管理早期介入项目部一般会注意配套设施的完善、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料的选用和其他等方面的问题。

（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，此时介入的物业服务企业应站在潜在业主的角度上看待和分析问题，这样做并不与建设单位的利益相冲突，相反在以下几方面会使建设单位受益：

1）优化设计或在使用维护等角度上对设计方案进行调整，使建设单位项目在总体上更能满足购房者的需求，从而对促进项目的成功有利，降低了开发风险。

2）设计上的预见性可以减少后续的更改和调整，从而为建设单位节约了资金。

3）分期开发的物业项目，对公用配套设施、设备和环境能够更好地协调，可以使分期之间顺利过渡。

（2）参与人员早期介入项目部：早期介入物业经理、工程主管。

（3）主要工作内容

1）从物业管理角度对项目的整体布局提出建议。

2）参与项目的规划，对社区活动场所等配套公建、设施、场地的设置，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议。譬如园区出入口、人车流动线、地下车场预留各单元入口、景观区无障碍通行设施等方面建议完善。

3）全程参与公共设施设备的方案制订、配套设计、设备选型工作，提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见。一方面可以从同行征求设施使用的评价结论；另一方面从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对配套提出建议案，并直接参与设备采购、安装及维保合同的洽谈。

4）就物业环境设计、功能方面，参与绿化与景观系统设计的论证，重点从后期维护角度对绿化植物树种、景观选择、绿化喷灌布局、保养期及保养标准方面提出建议与原则性要求。

5）按照相关法律法规对物业管理用房提出要求，参与物业管理用房的位置确定及功能划分布局的讨论，提出意见。

6）参与户型讨论会，早期介入项目部将收集目前已经进入使用的户型设计中业主的意见，对装修中常进行改动的部分情况及时总结、反馈给建设单位，从而优化户型设计方案。

7）参与建筑外立面的讨论，从空调安装、管理维护、安全管理、消防逃生、业主习惯等多个角度提出建议。

8）进行物业管理市场调查及目标客户群分析，切实掌握目标客户真实需求，制订相应有针对性的管理设想与举措。

（4）注意事项

1）在此阶段提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。

2）从目标客户的角度看待、考虑问题，将设计与将来的使用维护、使用成本及目标客户的需求及经济承受能力相结合，这样才能将业主、建设单位与物业服务企业的目标利益统一起来。

3）所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。

3.施工图设计阶段

通过审图方面的优化建议，力求全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上存在的种种问题或缺陷，并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位，责成设计单位在设计中予以纠正。

（1）介入形式参与施工图的审图工作，从管理的角度审视图样，并提出合理化建议，力求使设计方便日后的物业管理工作。

（2）参与人员早期介入项目部：早期介入物业经理、工程主管。

（3）主要工作内容(www.xing528.com)

1）土建方面。

①屋面、有防水要求的卫生间等防水材料的选择。

②门窗的材质。

③气候差异对房屋质量的特殊要求。

④各类管井、屋面检查口的位置、尺寸及造型设计。

⑤空调外挂机的处理，预留板的尺寸、空调打眼、冷凝水的统一收集。

⑥烟道、排气道的位置。

⑦用砖的备件、互换及清洁方面的便利要求。

2）安装方面。

①室内管道、计量表具、智能化设施布置的合理性。

②各种设备的降噪处理及噪声对业主的影响。

③设备控制开关的设置位置是否合理，是否处于公共区域内。

④公共用电设施能耗的评估。

⑤室外管线、管道井的布局是否合理，以及给业主造成的影响。

⑥智能化设施配置的适用性与经济性。

4.工程施工建设阶段

在施工阶段的参与主要是协助工程监理，确保施工质量，其工作要点如下：

（1）介入形式此阶段主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）参与人员工程主管、工程现场物业工作小组。

（3）主要工作内容

1）选派专业人员参与过程监督，就施工中所发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案。

2）配合设备安装，现场进行监督，确保安全质量。

3）对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见。

4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计及竣工资料里未明确表现的内容，从而为以后物业管理打下良好基础。

5）参加工程例会，深入了解进度状况。

6）全面收集各种物业资料。对设施、设备提前熟悉，制订维护计划，为日后管理作好充分准备。

7）按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、建设单位一起认真进行技术交底和图样会审。

8）工程施工中按国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用各种材料、备件是否符合质量要求等。

（4）注意事项

1）本阶段物业服务企业是站在建设单位和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业服务企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对施工质量持有认真态度，又要注意工作方式方法。

2）强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵资料，另一方面，当部分施工问题或隐患经物业早期介入提出整改要求，但由于某些原因未进行改进时，物业早期介入人员可及时保存《备忘录》，此时完善的记录和相应证据在将来隐患实际发生时，对责任归属的认定将起到决定性作用。

5.销售阶段专业管理

（1）营销配合相关管理内容

1）早期介入工作组与项目相关部门（营销、客服、工程、设计）定期召开沟通协调会，主要对日常工作过程中发生的问题、需互相配合的事项进行具体协商。

2）在项目正式完成营销推广方案前，早期介入工作组编制《物业管理方案》，方案应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方法、物业服务费测算等。配合销售的工作可能还包括编写销售百问中物业相关问题、培训销售代表回答相关问题等。

3）在项目正式开始销售前，项目公司组织进行物业管理项目招投标工作，确定项目的后期物业服务企业。

4）项目公司组织对《物业管理方案》进行评估、确定，并通过与物业服务企业沟通明确物业服务费标准。

5）《物业管理方案》经项目公司确认后，应根据当地物业管理相关法规，签订《前期物业服务合同》以及物业服务费备案，如物业服务费超出当地政府指导价，还应提前三个月向当地价格主管部门（如发改委）提交定价申请和服务费定价方案以及财务预算等相关内容。再根据定价审批情况签订《前期物业服务合同》，确定《临时管理规约》，并配合营销部在销售现场公示前述文件。

6）主动了解项目在销售时对外宣传和承诺的内容，根据项目需要提供物业推介资料，项目对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业公司书面确认。项目应适时安排物业公司相关人员参加相关培训，根据项目委托要求，物业公司可在销售现场协助项目进行销售推广，并现场解答有关物业管理承诺问题。

7）在确定营销工作时间节点后，项目公司应向物业公司提供要求配合的书面计划，需物业公司配合的重要工作（如样板房、销售中心开放），应提前1～2月将配合需求、项目基本资料等内容以书面形式知会物业公司；需物业公司配合的一般工作或临时工作，应提前一周知会工作组。

8）项目早期介入阶段的各项费用由项目公司在营销费用中列支，物业前期配合工作按投入的合理成本计价，并按总成本的10%收取管理酬金，按5.5%计算营业税。

9）品质（运营）管理部派专人对项目及管理人员进行业务指导。

（2）新项目营销阶段工作要点