物业项目装修管理的主要关注点

1.建立健全装修管理制度

为规范业主的装修行为，同时方便业主以及工作人员对装修管理工作有完整的了解，从而便于装修管理工作的顺利开展，必须制订物业项目的《装修管理规定》。

《装修管理规定》可以说是物业装修管理的“小法规”，是具有法律约束力的一种约定，也是物业服务企业管理装修行为的法律依据。因此，制定好《装修管理规定》是前提和关键。它制定的法律依据是《住宅室内装饰装修管理规定》《物业管理条例》及《临时管理规约》。需要注意的是制定的内容一定要依法合规。如《条例》第二十八条明确规定了物业装修的禁止行为，但在实际操作中，常常会遇到封闭阳台、搭设空调外机、晒衣架、防盗栅栏等一些法规未明确禁止却又需要限制的行为，对这些限制行为就应规范限制的运作程序。如明确不得擅自安装，要报物业服务企业审批，对封闭阳台等事宜由业主委员会作出决定，统一式样、统一施工等控制程序，从而对装修中那些大量存在的禁与不禁的行为能真正纳入到具操作性的有序管理中。又如有些物业服务企业为了加强纠违力度，在《装修管理规定》中对违章行为制定了断电、断水和罚款的管理措施，这也是于法无据，一旦引发纠纷，物业服务企业将处于被动，因此在制定《装修管理规定》这个控制过程中一定要依法合规。

除了《装修管理规定》之外，还要预先制定好各种表格和文书，比如《装修申请表》《装修承诺书》《防火责任书》《临时动火申请表》《开工许可证》《整改通知单》《装修管理协议》等。

2.装修管理的工作程序

（1）装修申报 业主在入住过程中，应已收到物业服务企业发出的装修手册及装修申请表。在申报的时候需要提交以下资料：

1）装修申请表。

2）物业所有权证明。

3）申请人身份证原件复印件。

4）装饰装修设计方案。

5）装修施工单位资质。

6）原有建筑、水电气等改动设计和相关审批。

7）装修施工承诺书。

8）非业主住户对物业进行装饰装修时，还应当取得业主书面同意。

物业管理工作人员应要求和指导装修人逐项填写《装修申请表》，确保各项申请明确无误，涉及专业部门（如水、电、气等）建筑建构、消防等项目，要求写明地点、位置或改变程度的尺寸等详细数据和资料，必要时要求装修人或装修企业向有关部门申报批准。

（2）装修审核登记 物业装饰装修登记：物业服务企业在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。

物业服务企业应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。

物业服务企业应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的不予登记：

1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的变动建筑主体和承重结构的设计方案。

2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。

3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

5）未经城市规划行政主管部门批准，搭建建筑物、构筑物。

6）未经城市规划行政主管部门批准，改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。

7）未经供暖管理单位批准，拆改供暖管道和设施。

8）未经燃气管理单位批准，拆改燃气管道和设施。

9）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

（3）签订《物业装饰装修管理服务协议》在物业装饰装修之前，物业服务企业和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》，约定物业装饰装修管理相关事项，应当包括下列内容：

1）装饰装修工程的实施内容。

2）装饰装修工程的实施期限。

3）允许施工的时间。

4）废弃物的清运与处置。

5）外立面设施及防盗窗的安装要求。

6）禁止行为和注意事项。

7）管理服务费用。

8）违约责任。

9）其他需要约定的事项。

（4）收取费用

1）装修押金。对是否收取装修押金，应按照购房人在买房时与建设单位双方的约定为准，国家以及许多省市的法律对此均无明确规定，按照行业内的做法，为了增强约束力，应该收取装修押金。

2）装修管理费。在装修过程中，物业服务企业要配合提供一些工程原始资料，协调各方面的关系（比如上下左右邻居间因装修引起的纠纷；协调消防局、设计院、天然气公司等），同时要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，增加了管理难度和工作量，这些都会增加物业服务企业的人力、物力开支，增加经营成本，而且更重要的是有一种无形的安全责任。所以收取较为合理的装修管理费是合情合理的，前提是向装修人解释清楚，避免乱收费嫌疑。

3）垃圾清运费。垃圾清运费系指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用，如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳；否则，装修人应向物业服务企业缴纳该费用，装修垃圾由物业服务企业代为清运。(www.xing528.com)

（5）办理入场开工手续 为方便在装修期间管理，并使装修人员都能在有序的状态下作业，物业服务企业对所有装修工人实行发证制度。装修单位必须为装修人员办理出入证，凭证出入小区。办理出入证需提供本人身份证原件和复印件以及相片，其中身份证原件由工作人员查验后退回。办理的证件包括开工许可证和人员出入证。

另外，装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材。

（6）施工 物业装饰装修施工期间，装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。

物业服务企业应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作，加强现场检查，发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为，应当及时劝阻和制止；已造成事实后果或拒不改正的，应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的，应追究违约责任。

（7）验收 物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收，验收合格签署书面意见。对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议，验收不合格的，提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改。发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受情况的，报请城市管理有关行政部门处理，并将检查记录存档。

验收后要应该处理好以下事务：

1）工作人员负责收回各类施工人员的《人员出入证》，对遗失的证件扣除证件押金，同时记录遗失情况，防止不法分子利用遗失的证件出入小区。

2）装修单位在正式验收合格的当日进行清场。

3）在规定时间退回装修押金。

3.明确装修管理监控重点

（1）装修手续办理阶段注意签字确认监控

1）《装修管理规定》需要送达业主，并由业主签名确认，从而使约定具有法律效力。

2）《装修申请表》中设置“业主承诺栏”，由业主签字确认，表示业主已经明白装修禁止行为和注意事项。

3）务必签署《装修管理协议》。

（2）装修前准备工作监控 装修人办理完毕装修手续后，工作人员要督促其主动告知上下左右邻居，请邻居谅解装修造成的影响。如果在装修过程中对邻居有影响，因为已经提前告知，由此也避免了投诉，便于管理。

（3）装修时间监控

1）一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。一般装修时间各地及不同季节都有不同规定，如南方某些地区规定作业时间及拆打时间如下：

作业时间：8:00—12:00 14:00—18:00

拆打时间：8:30—11:30 14:30—17:30

2）特殊装修时间是指节假日休息时间。为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，一般节假日原则上不允许装修。特殊情况需要装修的，时间上应视具体情况相应缩短装修时间。

3）装修期是指装饰装修过程的完结时间。目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

物业装饰装修管理要特别需注意装修施工（尤其是拆打）的作业时间，避免影响其他业主的正常生活工作秩序。另外还应针对不同的物业类型，制定相应的管理规定，区别对待。

（4）装修范围监控 物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。如室内装饰装修只限于房屋本体单元内的自用部位；封闭阳台不得超过阳台顶部外边缘垂直投影面，封闭款式、材料力求统一等。

（5）人员进出监控 由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性，施工过程中的自我约束不足，施工单位管理不力，物业装饰装修期间，物业服务企业应严格管理物业区域的出入口（包括电梯）人员和材料。凡未佩带物业装饰装修施工标志的施工人员和其他闲杂人员，一律禁止入内，使装饰装修人员管理有序化、规范化。

（6）材料进出监控 装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素，应着重从以下三个方面加强控制和管理：核对是否为审批同意的材料；核对是否符合相关规定；对有特别要求的材料或设备（如电焊机），按照规定办理相应手续，施工队动火作业必须办理申报审批手续。进入物业区域的装饰装修材料、设备等，应符合物业装饰装修规定要求，否则拒绝入场。通过加强装饰装修材料和设备的出入管理，杜绝不安全因素的出现。

（7）装修工程现场监控 业主装修必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全性，同时装修现场要做必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全。

检查重点：是否变动建筑主体和承重结构；是否将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；是否扩大了承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；是否损坏了房屋原有节能设施，降低了节能效果；有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

未经有关单位批准的禁止行为如下：搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施；超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；改动卫生间、厨房间防水层的。

同时，还应注意检查以下方面：

1）施工现场是否采取了必要的安全防护和消防措施，是否擅自动用明火和进行焊接作业等。

2）是否任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等。

3）楼地面铺设材料是否超过10毫米、新砌隔墙是否采用轻质材料等。

4）是否符合物业装修公共及室外统一要求（如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一要求等）。

5）物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。

（8）装修垃圾清运的监控 装饰装修垃圾是装修管理中的一个重要内容，其对物业环境和业主的工作生活有着极大的影响，甚至会产生环保、安全等方面的隐患。物业装饰装修管理的基本要求如下：

1）装饰装修垃圾需袋装处理。

2）按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

严禁向窗外、阳台外抛撒垃圾，严禁在楼梯、过道、天台等公关场所堆放垃圾，严禁将垃圾倒入下水道或将生活污水由雨水管排放。

（9）验收监控 验收是控制违章装修最后的阶段，因此要予以高度重视。核对装修项目，将装修过程中违规情况汇总，查看整改情况；未整改的需记录，由业主、施工单位签字确认，分清责任。