承接查验需关注的重点问题

1.新建物业承接查验重点关注的问题

物业服务企业在承接查验时应注意以下几个方面：

（1）人员选配要精干物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

（2）验收立场要明确物业服务企业不但应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

（3）遗留问题要备案

1）对在早期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求建设单位提出补救和解决措施并备案（包括物业管理用房、专项基金、开办费用、对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

2）承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促移交人对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

（4）保修事宜要落实落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修的，应向物业服务企业交付保修保证金，或由物业服务企业负责保修，建设单位一次性拨付保修费用。

（5）特殊信息要收集

1）新建物业建设单位应将项目所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人员联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业服务企业。

2）将建设单位施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

3）凡项目采用非市面上常见的建材、设备和设施的，应让建设单位或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（6）管理配套要关注 验收时注意和物业服务密切相关的设施和管线是否按要求做好。包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标志系统、车棚、停车位是否足够，小区摆摊、开展社区活动、室外加工用电的预留电源插座等设施做好与否。

（7）产权界定要证明 小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

（8）管理权限要清楚 物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。

（9）验收手续要齐全 承接查验符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

2.物业管理机构更迭时承接查验重点关注问题

1）确认旧物业业主大会或产权单位与原来的物业服务企业正式解除合同。要求业主大会或产权单位提供解除合同原件，并详细察看解除合同内容，避免介入业主大会或产权单位与旧物业服务企业的纠纷。

2）认真对物业项目进行调查评估，掌握物业的真实状况，特别是对房屋完好情况、设备设施完好情况等，更要认真调查，以防接管到设备设施存在重大安全隐患的项目，使公司遭受损失。

3）财务账目交接清楚，重点关注原来的物业服务企业所拖欠的各项费用，对暂时无法解决的问题，要签订书面协议，明确债权债务关系。

4）各类原始管理资料要进行交接，包括物业产权资料、业主资料、管理资料、人事档案资料等，便于了解项目的运行情况，便于制订合理的管理方案。(www.xing528.com)

5）注意难点问题处理。

①各项费用移交困难。

a.物业服务费的欠交：收缴率一般在70%～95%范围，内地项目甚至40%不到，欠费问题未解决，旧物业服务企业不愿退出。

b.代收代缴费用有差额：旧小区公共水电由物业服务企业代收代缴，如果差额无法弥补，旧物业服务企业不愿退出。

c.停车费、经营收益等利益分配也会导致旧物业不愿退出。

d.管理费、基金等账目混乱：有些项目的管理费、基金收支账目混乱，一是没有按时公布，二是没有监管，或者人为的导致账目不清，这将影响正常的交接。

②各项资产移交困难

a.管理用房移交：一是旧物业不愿移交；二是管理用房一般由旧物业服务企业装修过，装修费的补贴方面存在疑问，导致交接困难。

b.办公用品、维修工具等移交困难：一般项目的办公用品、维修工具是由管理费支出购买的，实际工作中，旧物业会把所有用品、工具带走。

c.停车场设备、巡更设备等移交困难：旧物业退出时可能会把属于业主的停车场设备、巡更设备更带走。

③物业资料移交困难

a.旧物业销毁或带走物业资料：旧物业销毁物业运行、维护资料，特别是设施设备的运行、维修资料，导致新物业无法判断设施设备的状况，难以制订合理的维护计划，无法顺利开展工作。

b.旧物业资料不全：原来建设单位与旧物业的资料移交不齐，或者旧物业的日常运行、维护资料不齐，也将影响新物业工作的开展。

④公共设备设施保修问题移交困难。在旧物业管理期间，有些设施设备进了维修，这些设施设备的保修责任问题常常无法移交。

⑤物业管理运作困难。在机构更迭时，旧物业已经撤走，新物业尚未完全接管，将导致物业管理短时间的真空或混乱。这将严重影响新物业在广大业主心中的第一印象，为将来的管理埋下隐患。

6）新旧物业纠纷的解决。

①处理好三方面关系。物业服务企业要顺利移交，必须处理好以下三方面的关系：一是要处理好与业主委员会或者产权单位的关系；二是新旧两家物业公司之间要主动沟通；三是要处理好与政府的关系。

②老物业服务企业要树立市场心态。业主对老物业的服务不满时，可以重新选择新的物业服务企业，但是必须按照法定程序进行，经过业主大会三分之二以上的业主同意时才能变更物业管理权。一旦出现业主大会变更物业管理权的决定，被正常解聘的老物业管理企业就要确立“市场心态”；同时，要按照合法程序退出物业项目。

③新物业管理企业要加强企业团队建设和规避风险意识。企业要意识到在市场化竞争中不能盲目地拓展市场，结合行业的现状，进行充分的调研和分析，再采取相应的经济行为。而且对经济行为的可操作性细节考虑得要多，物业管理行业并不是一个低风险的行业，反而存在很大风险。