海域使用权评估方法详解

（一）宗海价值的含义和作用

1.宗海的概念：凡被权属界线所封闭的一个用海单元或者虽属同一权属单位但划为不同使用类型的各用海单元，均称为宗海。

2.宗海价值的概念：宗海价值是指某一宗海在评估基准日的有偿使用标准和市场供求状况下海域使用权的评估值。宗海价值是针对需要确权或交易的具体海域的评估，因评估目的的不同，可以采用年使用金溢价、多年期使用权出让底价、围填海一次性出让底价等多种形式。

3.宗海价值的作用：具备个案性、时效性、多功能性、科学与艺术性。

（1）个案性。宗海价值不同于针对大面积海域类型和级别评估的基准价格，它是以各类各级海域基准价格和沿海地区制定的海域使用金标准为依据，并根据宗海周边环境、相邻陆域社会经济发展水平、宗海自身特殊的自然条件、生产力水平、使用方式、出让率等实际情况进行的个案评估。根据评估目的的不同，可分有申请使用权、拍卖、招标、转让、抵押、清产核资、企业改制等等。

（2）时效性。宗海价值只反映资产评估基准日的价格水平，只在一定的时段内发挥其作用。

（3）多功效性。具有多方面的功效。它是政府检验用海使用金标准的合理程度，了解市场发育程度的参考；是使用权人和要求取得海域使用权者交易的参考价格；是为在涉海企业的改制、合资、合作经营活动中确定各方合法权益提供依据。

（4）科学性和艺术性。海域评估是科学与艺术（经验）的结合。

（二）宗海价值评估的一般要求

1.明确评估目的和任务。针对具体海域，按照委托评估者的目的，由资产评估专业人员进行评估工作，必须首先明确评估对象、评估目的、评估基准日，并编制相应的评估计划。

2.独立客观公正。宗海价值旨在真实反映评估对象的收益和价格水平，因此必须对资料充分调查取证，切忌主观性、表面性、片面性、随意性，做到评估工作不受任何方面的干扰。

3.多种方法结合、互相验证校核。尽可能地选择多种评估方法，互相校核、验证，综合确定评估价值。同时，要对各种评估方法的优缺点有清醒的认识，防止使评估过程变成各种方法的拼凑。

4.撰写评估报告。评估报告包括评估对象、评估目的、评估机构和人员、评估方法、技术路线、评估结果以及成果适用范围等。

（三）宗海价值的评估方法

1.常见的几种评估方法。

宗海价值的评估可采用市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、基准价格修正法、补偿价格法等评估方法。但是要根据评估对象的具体情况以及评估目的等区别对待，要选择最适合的评估方法。

除了补偿价格法之外，上述各种方法的评估原理、计算公式与不动产评估方法基本相似。这里主要对“补偿价格法”略作介绍。

2.补偿价格法介绍。

（1）基本原理。

该方法也属于成本法，是以开发前海域使用权价值和开发后追加费用总和为依据，确定开发后海域使用权价值的一种评估方法。

补偿价格法适用于新开发海洋使用权评估，对于新开发尚难了解收益的滨海旅游、港口航运、修造船等用海均可采用此方法。

采用此方法的主要事项：①当海域使用权已出让给某单位后，该单位为改善海域状况对海域追加了投资，这种使用单位投资引起的海域收益增值，理应由使用单位取得，海域使用价值不因这样的效益增加而提高；②对追加投资的补偿仅限于为提高海域效益必要的投入，通常是指在海域经营、生产过程中未能消耗，附着于海域较持久发挥作用的规定资产。

（2）评估程序。

①收集资料。了解海域开发前的原海域收益和价值。

②测算海域开发维护追加的费用。测算其追加的费用并分析海域开发的社会必要费用，以及投资发挥效用的年限。

③测算海域开发的合理利润、利息。(www.xing528.com)

④求取宗海价值。

公式：Pe=Peo+D+R+I

式中：Pe——开发后海域使用权价值；Peo——开发前海域初始价值；D——海域开发费用；R——海域开发合理利润；I——开发利息。

（四）评估的基本程序

从接受评估委托开始到最后出具评估报告并收取评估报酬的全过程的各项具体工作的先后次序，称之为评估的基本程序。

1.获取评估业务。

2.受理评估委托及明确评估的基本事项。

（1）明确评估目的。评估目的由委托人提出。评估目的一般有海域使用权出让转让、海域使用金征收、海域增值金征收、租赁、抵押、资产核定等。

（2）明确评估对象。主要包括评估对象实物、权益和海域区位状况。评估对象及范围和内容，应根据评估目的，依据法律法规并征求受委托人认可后综合确定。评估人员应向委托人提出可由其提供的关于评估对象基本状况的资料（如区域位置、面积、用途、使用权状况等）。

（3）明确评估基准日。即要明确所评估的价值是指哪个具体时间点上的价值，一般用年、月、日表示。

（4）签订评估合同。

3.拟定评估作业方案。

主要包括：拟采用的评估技术路线和评估方法；拟调查搜集的资料；实地查看查证；预计所需时间、人力、评估额；拟定作业步骤和作业进度。

4.搜集评估所需资料。

搜集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的评估方法。对搜集资料应进行核实，并对所搜集资料进行整理、分类、分析、总结。

5.现场查看评估对象。

现场查看包括两个方面：一是对评估对象的有关情况到现场查证、核实；二是对未知情况进行调查。现场查看的内容主要包括：海域位置状况、海域利用现状、宗海周围环境景观、宗海自然环境因子的调查等；对事先搜集的资料进行核实，并补充搜集评估所需资料；了解当地海域市场行情和特性；对评估对象及周围环境进行拍照等。

6.选定评估方法。

对于有交易实例海区的宗海评估采用市场比较法；对于有基准价格和宗海价格修正系数表的宗海采用基准价格修正法；对于有收益的宗海可采用收益还原法。评估方法的采用，取决于评估对象的类型、评估方法的适用条件以及所搜集的资料的数量和质量。对于同一评估对象，宜选用两种以上评估方法，且不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要评估方法。评估方法选定后，即可进行具体的测算。

7.确定评估结果。

同一评估对象在同一评估时点，采用不同的评估方法，所求取的评估结果可能不同，这是正常的。当这些评估结果差异较大时，应查找并排除出现较大差异的原因，一般说可以按照以下顺序进行检查：①计算过程是否有错误；②基础数据是否准确；③参数选取是否合理；④公式选用是否适当；⑤评估方法选用是否合适于评估对象和评估目的；⑥是否符合评估原则。

8.撰写评估报告。

9.交付评估报告。

10.评估资料归档。