投资性房地产核算方法简介

技能目标

结合业务工作完成投资性房地产的确认与初始计量、后续计量；通过技能训练，掌握与投资性房地产业务相关的计算与会计处理。

基础训练

一、单项选择题

1.下列不属于企业投资性房地产的是（　　）。

A.房地产开发企业将作为存货的商品房以经营租赁方式出租

B.企业开发完成后用于出租的房地产

C.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

D.房地产企业拥有并自行经营的饭店

2.关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是（　　）。

A.所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产

B.所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产

C.所提供的其他服务在整个协议中如为不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产

D.所提供的其他服务在整个协议中无论是否重大，均不应将该建筑物确认为投资性房地产

3.下列对投资性房地产初始计量的表述，不正确的有（　　）。

A.外购的投资性房地产成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

B.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到可销售状态前所发生的必要支出构成

C.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理

D.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理

4.企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产摊销时，应该借记（　　）科目。

A.投资收益　B.其他业务成本

C.营业外收入　D.管理费用

5.2019年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。 购入该建筑物发生的契税为2万元也以银行存款支付。该投资性房地产的入账价值为（　　）万元。

A.102　B.100　C.98　D.104

6.假定甲公司2019年1月1日以9 360 000元购入的建筑物预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法按年计提折旧。2019年应计提的折旧额为（　　）元。

A.468 000　B.429 000　C.439 000　D.478 000

7.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法正确的是（　　）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

C.企业对投资性房地产的计量模式可以随意选择

D.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值转为成本模式

8.企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将处置收入计入（　　）。

A.公允价值变动损益　B.营业外收入

C.其他业务收入　D.资本公积

9.下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（　　）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

10.某房地产企业的投资性房地产采用成本模式计量。2019年1月1日，该企业将其开发的一栋大楼用于出租。该大楼的账面余额为100万元，计提存货跌价准备10万元。该大楼的市场价值为75万元。转换日该投资性房地产的入账价值为（　　）万元。

A.100　B.90　C.85　D.75

二、多项选择题

1.下列各项中，不属于投资性房地产的是（　　）。

A.房地产企业开发的准备出售的房屋

B.房地产企业开发的准备出租的房屋

C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权

D.企业以经营租赁方式租入的建筑物

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足（　　）条件。

A.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

B.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计

C.所有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场

D.企业能够取得交易价格的信息

3.下列各项应该记入一般企业“其他业务收入”科目的有（　　）。(https://www.xing528.com)

A.出售投资性房地产的收入

B.出租建筑物的租金收入

C.出售自用房屋的收入

D.将持有并准备增值后转让的土地使用权予以转让所取得的收入

4.企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息（　　）。

A.投资性房地产的种类、金额和计量模式

B.采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况

C.房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响

D.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响

5.关于投资性房地产的计量模式，下列说法中正确的是（　　）。

A.已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

B.已经采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

C.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

D.企业对投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更

6.关于投资性房地产的后续计量，下列说法正确的有（　　）。

A.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已经采用成本模式计量的，可以转为采用公允价值模式计量

D.采用公允价值模式计量的，应对投资性房地产计提折旧或进行摊销

7.下列关于投资性房地产核算的表述中，不正确的是（　　）。

A.采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量

C.采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失

D.采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量

三、判断题（正确的在括号内打“√”，错误的打“×”）

1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应根据其预计使用寿命计提折旧或进行摊销。　（　　）

2.期末企业将投资性房地产的账面余额单独列示在资产负债表上。　（　　）

3.企业以融资租赁方式出租建筑物是作为投资性房地产进行核算的。　（　　）

4.企业不论在成本模式下，还是在公允价值模式下，投资性房地产取得的租金收入，均确认为其他业务收入。　（　　）

5.企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入其他业务成本或其他业务收入。　（　　）

6.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。　（　　）

7.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。　（　　）

8.企业出售投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额直接计入所有者权益。　（　　）

综合技能训练

一、业务处理

1.顺达公司是一家从事房地产开发的企业。2019年3月1日与A企业签订租赁协议，将其所开发的一幢写字楼整体出租给A企业使用，租赁期开始日为2019年3月1日。当日，该写字楼的账面余额为500万元，其公允价值为450万元；2019年4月30日，该写字楼的公允价值为480万元，未计提存货跌价准备；2021年3月1日租赁期满，顺达公司收回该写字楼并予以出售，售价为490万元。假定顺达公司以公允价值模式进行计量，顺达公司应如何进行账务处理？

2.2018年12月，顺达公司将自用的处于商业繁华地段的办公楼租给A企业使用，租赁开始日为2019年1月1日，租期为3年。假定顺达公司对出租的办公楼采用公允价值模式计量，2019年1月1日该办公楼的公允价值为360万元，其原价为500万元，已计提折旧142万元。顺达公司2019年1月1日应如何进行账务处理？

3.甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2019年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

该写字楼的原造价为900万元，已计提折旧27万元，账面价值为873万元。2019年1月1日，该写字楼的公允价值为950万元。假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。

要求：编制甲企业相关的会计分录。

4.2019年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂应如何进行会计账务处理？

5.2019年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的一幢写字楼出租给某证券交易所用作营业用房，租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5 000万元，已计提折旧1 000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4 800万元。开发公司应如何进行会计账务处理？

6.2019年6月1日，某房地产开发公司将其出租的一幢写字楼收回，作为办公用房。写字楼按公允价值计量模式计量，收回日写字楼的公允价值为4 800万元，预计尚有使用年限6年，无残值。写字楼原账面价值为4 500万元，其中，成本为4 000万元，公允价值变动为增值500万元。假设不考虑税费，其账务该如何处理？

二、案例分析

投资性房地产核算案例分析

1.某税务检查组对一家多年从事房地产开发的ABC公司进行了检查。当检查到商品房销售情况时，检查员小王很自然地询问公司有多少空余商品房没有销售，并请ABC公司销售部提供未实现销售房屋的台账。从台账可以看出，ABC公司近3年开发的项目几乎每期都有未实现销售的房屋，但从这些未销售房屋的种类和分布上，小王发现了一些疑点。于是，小王提出将销售台账与未销售房屋的钥匙进行核对。ABC公司很不情愿地拿出了钥匙，并解释因有部分房屋的钥匙在销售人员手中，需要给客户开门看房，所以钥匙不全。对此，小王并未提出不同意见，而是请ABC公司将有钥匙和没有钥匙的房屋分别统计。待ABC公司统计完毕后，小王重点抽查了没有钥匙的房屋。抽查的结果正如小王所料，所谓没有钥匙的房屋，实际上是ABC公司用于对外经营租赁的，但ABC公司辩解是销售人员私下将房屋用于出租的。随后，小王走访了一些前期开发项目的店面房和配套房，不仅获取了由ABC公司投资人另外投资成立的物业公司开具的收取房租的收款收据，而且了解到由ABC公司销售部负责人个人（ABC公司投资人的弟弟）收取房租没有开具发票的情况。对此，ABC公司称这些房屋都已由其个人购买，由其本人收取房租。情况果真如此？经验丰富的小王请ABC公司和当事人分别拿出销售和购买房屋的发票，ABC公司和当事人均无言以对。在事实面前，ABC公司只好说出了事实。

原来，ABC公司将其开发的一些底层、配套设施（有不少是违章建筑）及少数未销售的房屋用于经营租赁收取租金，将一小部分租金计入ABC公司账户，大部分租金收入则留在了物业公司。但在物业公司账面上反映的也仅是少部分，大部分直接计入了小金库。这部分计入小金库的收入主要是对外出租违章建筑收取的，ABC公司早已将这部分违章建筑的成本随相关开发项目的销售成本一并结转完毕，使得这部分违章建筑因没有账面成本而游离于账外。ABC公司遂以销售部经理个人的名义对外出租，并将租金计入小金库，用于发放公司领导层奖金、员工福利以及公司无法获取发票的业务活动开支，从而偷逃了增值税、房产税、企业所得税、个人所得税等相关税款。

［请思考］

该案例中ABC公司用于对外经营租赁的房屋的会计处理，哪些不符合《企业会计准则》的规定？

2.2019年1月1日，嘉陵公司与长城公司协商，由长城公司向嘉陵公司投入房产，双方协商价为3 000万元。当日，嘉陵公司即将该房产出租给C公司，年租金300万元，年终一次性付清。2019年年底，该房产的公允价值为2 800万元，但2020年年底，该房产的公允价值升至3 200万元。

请你帮助嘉陵公司的会计人员分析一下，这笔经济业务的核算共涉及哪几项会计准则？在2019年年底取得租金时，该企业是否应该同时考虑房产的减值？在2020年年底收取租金时，该企业又该做怎样的会计处理？