我国房地产业的产业关联分析

我国房地产业的产业关联是指房地产业与其他产业之间的供给和需求关联关系。通过投入产出分析，研究房地产业与其他产业间的内在结构关系，通过产业关联的变化趋势研究房地产业未来发展趋势以及房地产对于其他产业要素配置的影响变化特征。

（一）房地产业后向关联效应

1.房地产业后向直接关联效应分析^[2]

截至2019年3月，能够获取的最新的投入产出表为2018年国家统计局公布的2015年的投入产出延长表。^[3]本书采用1997年、2002年、2012年、2015年投入产出数据，通过计算直接消耗系数来研究房地产业对不同产业的需求情况，进而研究房地产业的后向直接产业关联关系。根据不同年份的直接消耗系数可以得出房地产业的直接后向关联变化趋势和特征。通过数据测算，房地产业后向直接关联存在以下三个方面的特征。

特征一，房地产业的产业关联性较强，与国民经济分类中的绝大多数行业都有后向直接关联。1997年房地产业与42个行业中的38个行业有关联，直接消耗系数和为0.24093，仅与4个行业无关联，分别是石油与天然气开采、金属矿采选业、废品废料以及公共管理和社会组织。2015年房地产业与42个行业中38个行业有关联，直接消耗系数和为0.283 67，四个无关联的行业分别是石油和天然气开采产品、金属矿采选产品、非金属矿和其他矿采选产品和废品废料。

特征二，房地产业的服务业特征不断增加，金融属性不断强化。近年来与房地产后向关联程度较高的产业呈现服务业的特征。1997年和2002年房地产关联排名前十位的行业中有5个属于服务业，2012年和2015年房地产关联排名前十位产业中有7个属于服务业。建筑业的排名从1997年第二位下降到2015年的第四位，相关系数从0.03895下降到0.02294。租赁和商务服务由2002年的第3位提升到2015年的第2位，相关系数提高了41.23%。房地产业由2002年的第6位提升到2015年的第3位，相关系数提高273.77%。金融业始终位居排名首位，2015年相关系数较2002年提高34.37%，房地产业的服务业特征在增加，金融属性也在不断加强（见表3.2）。

特征三，房地产关联行业的集中度在增加。1997年、2002年、2012年及2015年房地产后向直接关联排名前十位行业的直接消耗系数和分别为0.19035、0.22400、0.23021和0.25672。同期，排名前十位行业占所有行业的比例分别为79.01%、83.36%、90.50%和90.50%。房地产的关联行业属性在不断加强，服务业特征愈加明显（见表3.2）。

2.房地产业后向完全关联效应分析

通过直接消耗系数，参考式（3.5），可以计算出完全消耗系数。根据计算结果可以得出房地产行业完全后向关联变化趋势和特征。

特征一，房地产业的关联性不断扩大，已经与所有行业有完全关联关系。1997年的行政机关及其他行业和2002年的公共管理和社会组织与房地产业没有完全关联关系，到2015年与所有行业均有后向完全关联关系，说明房地产业的发展能够带动所有行业发展。

特征二，房地产业与其他产业的关联关系主要通过间接关联体现。1997年、2002年、2012年和2015年的房地产业完全消耗系数和分别为0.626 26、0.658 03、0.623 52和0.701 59（见表3.3）。直接关联关系占完全关联关系的比重分别为38.47%、40.84.%、40.80%和40.43%，间接关联关系占比分别为61.53%、59.16%、59.20%和59.57%，说明房地产业对于其他产业的带动作用更多的是间接实现的。

表3.2　房地产业不同时期的排名前十位产业的直接消耗系数

资料来源：根据国家统计局数据整理。

表3.3　房地产业不同时期的排名前十位产业的完全消耗系数

资料来源：根据国家统计局数据整理。

特征三，第三产业、第二产业与房地产业的关联关系存在直接和间接上的差异。第二产业与房地产业间的关系更多地表现为间接关联，比如化学产品，金属冶炼和压延加工品，电力、热力的生产和供应，石油、炼焦产品和核燃料加工品等行业不仅与房地产业关联度较高，并且间接贡献率超过90%。第三产业中与房地产业关联度较高的产业主要体现在直接关联关系，比如金融保险业、租赁和商务服务业与房地产业直接关联贡献超过70%（见表3.4）。

（二）房地产业前向关联效应(www.xing528.com)

1.房地产业前向直接关联效应分析

按照国家统计局发布的1997年、2002年、2012年、2015年投入产出表计算房地产行业直接分配总系数分别为0.302 522、0.282 306、0.281 123、0.350 125，可以看出房地产行业对于其他产业的整体推动作用呈现“先降后升”的趋势。

从直接分配系数行业变化来看，房地产推动的产业随着新兴产业的兴起而变化。1997年房地产业直接前向关联前五位的产业分别为商业（0.077963）、金融保险业（0.073202）、社会服务业（0.035445）、行政机关及其他行业（0.027 414）和化学工业（0.007 923）。2002年房地产业直接前向关联前五位的产业分别为公共管理和社会组织（0.100204），批发和零售贸易业（0.045 032），金融保险业（0.041 819），其他社会服务业（0.016 651），房地产业（0.009551）。2012年房地产业直接前向关联前五位的产业分别为金融（0.088 977），批发和零售业（0.079 124），房地产（0.032 148），居民服务、修理和其他服务（0.018635），信息传输、软件和信息技术服务（0.012 824）。2015年房地产业直接前向关联前五位的产业分别为批发和零售业（0.118 605），金融（0.085 035），房地产（0.045 153），居民服务、修理和其他服务（0.019449），信息传输、软件和信息技术服务（0.017 058）。

表3.4　2015年房地产业关联关系的直接和间接表现

资料来源：根据国家统计局数据整理。

表3.5　房地产业直接分配系数排名前十位的产业

随着我国产业不断升级和第三产业的快速发展，尤其是生产性服务业的较快发展对于房地产业直接分配系数产生较为明显的影响。房地产业对批发和零售贸易业有明显的促进作用，二者前向直接关联系数由2002年及2012年的第2位上升到2015年的第1位。房地产业对其带动作用也在不断增加，2002年到2012年直接分配系数由0.045 032上升到0.079 124，10年间上升了75.71%，到2015年上升到0.118 605，3年时间内增加了49.90%。房地产业对租赁和商务服务，交通运输、仓储和邮政行业的促进作用也比较明显，行业排名均有所提高。TOP10行业中的其他行业尽管排名没有提升，甚至有些还有所下降，但是直接分配系数仍然有所增加，比如住宿和餐饮业，2015年排名第9位，比2012年下降了1位，但是直接分配系数较2012年增加了0.5%，代表房地产业对其促进作用也在增加。

2.房地产业前向完全关联效应分析

按照国家统计局发布的1997年、2002年、2012年、2015年投入产出表计算房地产行业完全分配总系数分别为0.789 885、0.581 220、0.781 724、1.020 629，分别是同期直接分配系数的2.61、2.06、2.78、2.92倍。房地产业对于其他行业的间接推动作用要大于直接推动作用。

从完全分配系数的行业变化来看，1997年房地产业完全前向关联排名前五位的产业分别为商业（0.113 557）、金融保险业（0.086492）、社会服务业（0.051 373）、建筑业（0.051 071）、化学工业（0.048 860）。2002年房地产业完全前向关联排名前五位的产业分别为公共管理和社会组织（0.109 825）、批发和零售贸易业（0.063724）、金融保险业（0.049126）、建筑业（0.031 168）、化学工业（0.027 444）。2012年房地产业完全前向关联排名前五位的产业分别为金融业（0.109665）、批发和零售业（0.098695）、建筑业（0.046 603）、房地产业（0.044389）、化学产品（0.040 422）。2015年房地产业完全前向关联排名前五位的产业分别为批发和零售业（0.149579）、金融业（0.108 644）、建筑业（0.075469）、房地产业（0.059546）、化学产品（0.055 845）。

表3.6　房地产业完全分配系数排名前十位的产业