1999—2018年，我国房地产市场发展迅速，国家统计局数据显示，2018年房地产开发投资完成额为120 263.5亿元，是1999年投资完成额的30倍。从增长速度来看，1999—2010年是投资开发持续高速增长时期，年均增速保持在23%左右，2011年后受调控政策的影响，投资开发增速开始放缓，2015年达到1%，创历史新低。此后，房地产调控放松带动投资回升，2016年政策再度收紧，房地产投资增速上涨受限，2018年投资增速为9.5%。
图3.1 我国房地产开发投资完成额情况
（二）房地产开发资金来源情况
金融市场的发展为房地产开发投资拓宽了资金渠道。1998年我国房地产开发资金来源总额为4 144亿元，其中国内贷款[4]953亿元，自筹资金1 156亿元，其他资金[5]1 651亿元，利用外资363亿元。2018年开发资金来源总规模增长到165 963亿元，是1998年的40倍，如果仅靠房企自有资金的原始积累，很难达到如此规模。从资金来源结构看，国内贷款规模增加了24倍，自筹资金规模增加了47倍，其他资金规模增加了51倍，利用外资下降了70%。
从资金来源结构看，不同资金渠道对于房地产业的支持力度存在差异，并且受政策影响较为明显。1998—2003年是我国房地产业快速发展的初始阶段，也是国家鼓励金融支持房地产业发展的阶段，资金规模增长迅速，1999年增速仅为8.8%，2003年增速达到37.6%，国家对于房地产的信贷政策较为宽松，国内贷款占资金来源的比例保持在23%左右。2003—2007年是我国房地产市场调控阶段，国内贷款占比呈现下降趋势，到2007年占比为18.7%。该阶段企业主要靠自筹资金发展，因此，该项占比从28.6%提高到38.6%。期间其他资金占比相对稳定，利用外资规模相对较小。此后，2008年受到全球金融危机的影响，房地产市场短暂放松后，2010年再度进入调控阶段，此后，国内贷款占比逐渐缩小，销售回款成为最主要的资金来源，自筹资金比例呈现小幅上涨，利用外资占比进一步缩小。
表3.7 房地产开发资金来源情况 （单位：亿元）
（三）房地产贷款情况
金融业对房地产业的贷款支持近年来呈现上升趋势，主要包括开发贷款和个人按揭贷款两个部分。2005年房地产业贷款余额为2.77万亿元，增速为16.1%，2018年贷款余额达到38.7万亿元，增速为20%。十几年间贷款余额规模增长了13倍，尽管增速较2015年和2016年有所下降，但仍保持在较高水平。2017年房地产开发贷款为8.3万亿元，增速为16.74%。2018年个人按揭贷款规模为25.8万亿元，增速为17.8%，居民部门的按揭贷款在整个房地产行业贷款中占比最大。
表3.8 我国房地产开发贷款余额情况(www.xing528.com)
资料来源：根据国家统计局数据整理。
①房地产开发贷款包括房产开发贷款和地产开发贷款两部分，本数据是国家统计局公布的二者合计值。
（四）房地产企业负债情况
负债率高是我国房地产开发企业的重要特征之一。1998年我国上市开发房企平均负债率为51.24%，2008年达到62.69%，截至2019年前三季度达到80.22%。“房改”后十年负债率提高了11.45个百分点，2008—2019年前三季度负债率提高了17.53个百分点，开发房企的负债率在加速提高。美国2014—2018年的房地产行业平均负债率为55.8%，即使在次贷危机爆发前的2006年也仅为61.4%[6]，对比下，我国开发房企负债率已经处于比较高的水平。金融市场的不断发展和对房地产市场的支持力度日益加大是房企高负债的基础。
图3.2 我国上市房企资产负债率情况[7]
资料来源：根据Wind数据整理。
房地产业属于资本密集型产业，开发企业对于资本有高度的依赖特性。在房地产业发展初期，开发企业自身的资金实力整体较弱，外部融资成为企业快速增长的基础。随着房地产市场的快速发展，房企之间竞争日益激烈，规模扩张成为房企的重要发展战略，因此会选择高杠杆的负债式扩张，这就进一步推高了企业的负债率水平。我国实行的房地产“预售”制度也增加了企业的负债率，在房屋竣工交付前收到的预售房款在财务上是以负债入账，尽管这部分负债不需要支付利息。只有到项目竣工交付后才会转化为结算收入，也就是企业的资产。
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