房地产业增加值在经济中的比重持续攀升

从较长的时间跨度看，随着经济增长和经济重心由第二产业向第三产业的转移，发达国家的房地产业在经济中的比重稳步增长。

图8.1给出了美国的产业变迁情况，从美国经济的产业结构变化可以看到，美国的第二产业在经济中的比重在20世纪40年代末达到最高的36%，之后逐步下降。到2017年，第二产业在美国经济中的比重下降到18%。这反映了美国经济由工业化向后工业化和去工业化转变的过程。伴随着经济转型，美国的房地产业占GDP的比重从1947年的7.3%上升到2017年的12.2%。

图8.1　1947—2017年美国三大产业和房地产业增加值占比

资料来源：美国经济分析局（U.S.Bureau of Economic Analysis）。

图8.2　1975—2017年法国三大产业和房地产业增加值占比

资料来源：欧洲统计局（Eurostat）。

法国的数据也显示出同样的情况，图8.2是法国的产业变化情况。1975年，法国的第二产业在经济中的比重为32%，之后该比重持续下降，到2017年，第二产业占比下降到20%，法国的经济结构与美国的经济结构趋于一致。这期间，房地产业在经济中的比重持续上升，从1975年的7.2%上升至2017年的13%。欧洲其他国家的数据时间较短，但是也可以看到同样的趋势。以欧盟15国^[1]为例，其工业增加值在GDP中的比重从1995年的23%下降到2016年的19%，而房地产业增加值所占比重则从10.5%上升到11.7%。(www.xing528.com)

从横向比较看，欧洲38个国家和地区^[2]的第二产业的比重与房地产业的比重存在显著的负相关关系。这意味着在这些国家中，第二产业占比相对较高的国家，房地产业占比相对较低。而第二产业占比下降反映了经济向更高级的阶段发展。这从一个侧面反映了在后工业化的经济发展阶段，房地产业的发展将更加充分。

表8.1　欧洲38国2016年各产业占GDP比重之间的相关系数矩阵

注：*表示在10%水平下显著，***表示在1%水平下显著。
资料来源：欧洲统计局。

以上研究显示，从工业化后期阶段开始，房地产业始终保持稳定增长，房地产业的增长速度高于经济的整体增长速度。需要指出的是，发达国家对房地产业核算的主要部分是住宅的自住和租住的服务。所以，以上数据表明，房地产业增长的重心是居住，而房地产业长期发展的核心不在于住宅的开发和新建，而在于满足居民对居住质量的需求，为居民提供居住的增值服务。