促进经济健康稳定长期发展的途径

房地产业是经济的重要组成部分。房地产调控政策的目标是协调房地产业与经济增长的关系，对房地产业的发展进行规范和引导，促进经济长期健康稳定发展。

从房地产业对经济增长的贡献角度看，房地产业的发展是与一个国家的经济发展阶段及发展模式相匹配的。发达国家的房地产业发展经验表明，房地产业的发展经历了由侧重住房数量建设向提供高质量的居住服务的变化。这一变化的背后是经济发展阶段由工业化的初级阶段向工业化的高级阶段转变。

还可以看到，美国房地产业高度金融化，住房二次抵押贷款发达，住户可以非常便利地将住房升值转化为实际消费能力。这种房地产业发展模式与美国以金融业为主导，以消费为驱动力的经济增长模式相匹配。而欧洲，尤其是德国的住房保障非常健全，房价长期保持稳定。政府通过承担一部分居住成本，降低居民和企业的生活和经营成本，从而提升企业活力。这种房地产发展模式与欧洲以高端制造业、第三产业为主导的经济发展模式相匹配。

由此可见，我国房地产调控需要引导房地产与经济增长模式相匹配。从1998年住房制度全面市场化改革以来，我国房地产业的发展不但促进了住宅的大规模建设，满足了居民居住数量的需求，还通过“土地财政”这一特殊机制为固定资产投资、城市基础设施建设等提供资金支持。这说明我国的房地产业发挥了提高居民储蓄水平、扩大经济的投资能力的作用。这种房地产发展模式与我国以资本积累为经济增长主要驱动力的经济增长模式相匹配。(www.xing528.com)

2008年国际金融危机以来，我国经济增速进入下行轨道，资本积累对经济增长的驱动作用逐年降低。而且从三大产业在经济中的比重看，我国已经进入从工业化初级阶段向高级阶段的转型期。从目前的政策导向看，我国十分重视制造业，努力发展高质量制造业，扩大国内市场，推进农村振兴。这都说明了我国经济正处在转型的重要阶段，以往的经济增长模式已经难以适应经济的进一步发展，转变经济增长模式势在必行。

在经济增长模式转变的背景下，我国房地产业的发展模式也需要转变以适应经济发展。目前我国经济出现了较长时间房价增速与经济增速相背离的反常现象。经济增速持续下行的背景下，房价增速在2015—2017年不断攀升。这一现象说明以往的房地产发展模式已经与经济增长相脱节。而房地产调控需要以转变经济增长模式为目标，引导房地产回归其本质属性，带动房地产业由提供住房数量向提供高质量的居住服务转变，由扩大投资、加速资本积累向保障民生、促进人力资本积累转变，从而促进经济长期健康稳定发展。