集体土地开发不宜全面放开，原因何在？

多年来，房地产开发用地以低价征收、以高价出让，使政府行为饱受诟病；一些城市房价连番上涨，房地产商获取暴利，引起群众不满，更使房地产开发征地的正当性广受质疑。在此背景下，一些学者倾向于认为房地产用地不应纳入征地范围。但实际情况显然远非如此简单。本研究认为，在现阶段仍然不宜全面放开集体土地进行房地产开发（董祚继，2017）。

是否允许集体土地进行房地产开发，一条重要的判断标准是看其对农民增收、农业发展、农村稳定是利大还是弊大。客观而言，在城乡二元结构明显、居民收入差距较大的背景下，允许集体土地进行商品房开发，有利于盘活集体闲置土地，促进集体经济发展，增加农民财产性收入。但从全局看，允许集体土地进行商品房开发，城镇资本圈地带来农村土地管理失序、大量耕地被侵占、农民建房困难加大的可能性确实存在，严重冲击农村社会结构，动摇农村社会稳定基础的危险不能排除。在基层治理能力尚未有效增强的条件下，贸然放开集体土地商品房开发的风险不言而喻。对此，确实需要增强大局观念和历史耐心，避免出现颠覆性错误。

是否允许集体土地进行房地产开发，也要考虑城镇居民利益。有观点认为，集体土地上的房地产（小产权房）开发之所以有顽强的生命力，屡禁不止，是因为民众对廉租、廉价房有强烈的市场需求。此说似乎占据了道德高地，但小产权房的吸引力，主要是由于省掉了土地出让金以及房地产开发各种税费，比国有土地上开发的商品住宅大大便宜。如果放任这种低成本违法房地产开发继续存在，则对城市合法房地产开发及其广大购买者来说，就是极大的不公平；如果相关税费被拉平，可以想象，集体土地上的房地产开发空间将大大压缩，不会再有什么“顽强的生命力”。(www.xing528.com)

此外，还要考虑以下因素：一是商品住宅用地出让是城市土地出让收入的主要来源，允许集体土地开发房地产等于拿走了政府收入的相当份额，如何建立可持续的城市财税模式面临挑战；二是房地产属于一次性开发、长期使用，这样透支未来的做法，对集体经济组织来说收益难以持续；三是开发企业只负责房地产开发，取得销售利润后便万事大吉，而配套设施建设以及大量后续管护问题却留给了集体经济组织，在集体经济组织无力承担的情况下，这个包袱最终还得基层政府认领。可见，将房地产开发用地排除在土地征收范围之外，或者说允许集体土地进行房地产开发，在现阶段弊多利少，条件和时机并不成熟。