城市房地产投资方案及类型分析

城市房地产投资方案，从狭义上讲仅指房地产项目的投融资方案及各个方案的风险收益情况；广义上则包括项目的规划设计方案、投融资方案、开发建设及项目的营销方案等。这些子方案在内容上有互补性，在时间上有先后性，在职能上分工协作，共同构成一个投资项目的总体方案。实际中，投资方案的比选主要针对广义的投资方案，而且是从大局出发，把投资方案作为一个整体来考察，不是分开考虑其中的某些子方案。

城市房地产投资单一方案分析评价中，运用净现值、内部收益率、投资回收期等指标得出的结论基本是一致的。但对于多方案的分析评价，采用这些指标得出的结论却未必一致。这是因为，在多方案问题中，考虑的范围不是单个方案，而是一个项目群；追求的不是单个方案的局部最优，而是项目群的群体最优。所以，在多方案评价中，必须研究项目各方案之间的相互关系，以便得出正确的判断。

投资方案的类型很多，按其相互之间的经济关系，主要有以下三种类型：

（1）独立方案。一组方案中，各个方案之间相互独立，互不排斥，一个方案的选择结果对其他方案的选择不产生重大影响，这些方案便是独立方案。独立方案的特点是各个方案之间没有排他性，只要资金等条件允许，而且每个投资方案自身可行，就可以几个方案同时并存。例如，某开发商有足够的人、财、物等实力，想同时开发几个项目，每个项目都可行，则这些开发方案之间的关系就是相互独立的，可以同时存在。(www.xing528.com)

（2）互斥方案。互斥方案是指一组方案中的各个方案互相关联、互相排斥，彼此可以相互替代。采纳方案组中的某一方案，就会自动排斥这组方案中的其他方案。城市房地产投资者拥有的资金和土地资源的有限性，使其难以实施所有的投资方案，而必须在各个方案之间作出选择。

（3）混合方案。混合方案是独立方案和互斥方案的混合结构，具体而言，是指在一定约束条件下（人、财、物等），有若干个相互独立的方案，在这些独立方案中又分别包含有几个互斥方案。例如，某房地产投资开发商想投资开发几个独立的房地产项目，而每个项目又分别有几个互斥的开发方案，如甲地块有开发住宅、写字楼两个互斥方案，乙地块有开发写字楼、商场、酒店三个互斥方案，丙地块有开发住宅、写字楼、商场、酒店四个互斥方案。开发商资金有限，几个地块的土地资源也有限，几种物业类型市场情况好坏不一，为了充分利用已有资源，获得最大的投资效益，开发商就必须面临混合方案的选择问题。

在方案选择前搞清这些方案属于哪种类型至关重要，因为方案类型不同，其选择、判断的尺度也不同，最终选择的结果就会不同，开发商的投资效益也可能相差甚远。