分时度假信用保障机制实现的具体途径

分时度假行业信用保障机制应该是灵活而开放的体系，一方面对当前行业出现的问题进行规制，另一方面对其未来的发展留有空间，同时也应是一个多层次的立体的保障体系，应通过立法手段、行政手段、行业自律手段以及公众舆论监督等多个途径进行规范、引导和监督。

5.2.1　建立分时度假行业专门立法

分时度假法律法规作为最具威慑力和持久性的规制方式，为西方各国广泛采用，如美国、欧盟以及澳大利亚、墨西哥、新加坡、马来西亚等国和组织。不同的是，有的国家采取的是单独立法的方式，如英国、德国等欧盟国家；有的是在其他法典法规中设立专门章节对其进行规制，如美国的得克萨斯州的分时度假法就是在物权法典下有关共享房产权益的章节中予以规定的。我国现行的物权法、公司法、房地产法、旅游法等相关法律法规均未有任何关于分时度假方面的规定，因此，只能采取另行制定分时度假专门立法的途径。从法律法规层面，应借鉴西方立法经验，结合我国分时度假行业实践，着重从如下几个方面对分时度假从业企业进行规制：

第一，分时度假企业设立阶段，实行市场准入制度。由于分时度假经营者不同于一般的服务提供商，其对消费者履行义务的方式并非一次性完成，而是分多次的持续过程。消费者往往预先付费购买了未来几十年的度假权益，经营者的资产信用保障是其度假权益能否实现的关键因素，因此，应对从业者设定门槛，实行市场准入制度。在其成立公司时对其认缴资本规定最低资本限额，并对分时度假公司经营者实行登记备案制度，要求经营者到相关主管部门进行登记备案方能开展分时度假业务。同时，可以借鉴我国旅游行业对旅行社的质量保证金制度，从一定程度上保障分时度假经营者履行服务的质量。

第二，分时度假企业的运营阶段，应重点对如下事项作出规定：①对分时度假从业公司的重要资产变动如对分时度假住宿的抵押，公司的合并、分立应规定企业的登记备案义务。②营销及缔约阶段的信息披露义务。分时度假经营者进行市场宣传或销售过程中，应告知消费者分时度假产品的性质，分时度假住宿的地理位置，住宿的情况及设施，实现分时度假住宿交换的主体、范围、交换的规则，所有应缴费用等直接关系到消费者做出购买决定的重要信息。③对分时度假住宿的信托义务，或提供类似的其他形式的担保。④明确规定分时度假消费者的撤销权，也就是常说的冷静期制度。目前，分时度假冷静期制度在西方国家被实践证明是行之有效的做法。各国关于冷静期的规定有所不同，如欧盟规定的是14 天，美国各州规定的从4 天到7 天不等。根据我国的分时度假市场情况，4～7 天是比较合理的期限。⑤规定分时度假合同标准条款。合同应对分时度假产品的基本情况、合同使用的语言、违约的处理、解除合同的条件、争议解决方式、冷静期的时长及起算时间等作出约定，同时规定违反这些条款的不利后果或相应处罚。⑥合同签订前禁止预先付款；同时，对于冷静期阶段消费者所付款项设立资金存管账户，由信托公司、保险公司或银行等第三方机构专门存管。消费者在冷静期提出解除合同的，可由第三方存管机构直接退还消费者款项。⑦对于分时度假酒店开发商，可借鉴美国分时度假立法，规定开发商的监督职责，即对分时度假权益的各个环节负有监督、管理和控制的职责，包括但不限于分时度假促销、广告、合同及缔约等方面。

值得指出的是，由于分时度假产品主要涉及的是分时度假住宿，因此，住宿的品质直接关系到消费者的度假体验，因此，有必要对分时度假产品所涉及的酒店或度假村实行有效监管，具体可借鉴酒店业的星级评定标准，对分时度假酒店或度假村实行评级管理。现实中，许多酒店本身既是我们理解的一般酒店，接受散客或团队客户预订，同时也是分时度假酒店，有部分客房用于分时度假住宿，如海南华源皇冠酒店、海航酒店等。

第三，分时度假企业消亡阶段，应有相应制度对尚未履行完毕的分时度假合同作出妥善安排。按照现行的公司法，分时度假企业作为具有独立民事主体资格的商事主体，以其全部资产对外承担责任，是一种有限的责任。然而，分时度假产品的履行期限比较长，且具有一定期权的性质，很可能出现公司消亡但还存在尚未履行完毕的分时度假合同，仅按现有法律关于公司消亡进行破产清算或公司解散的规定，对分时度假债权人的保护是远远不够的。因此，除规定经营者在其存续过程中对所售分时度假产品的信托义务外，在其消亡阶段，可借鉴法律对证券公司解散或破产的规定，如采取信托公司托管方式，对有剩余度假权益的消费者继续提供合同约定的服务，或规定在企业消亡前，需将消费者的剩余度假权益的周次或点数提前存储至交换公司交换库，在其消亡后由交换公司继续对会员提供住宿服务。

关于分时度假立法方面，中国经济体制改革研究会曾于2000 年召开过关于“抓紧政策制定，促进分时度假行业健康发展”的研讨会，并将研讨会的主要成果以文件形式报请中央批示，只可惜时至今日，专门针对分时度假行业的法律法规仍未出台。法律法规相对滞后是我国现阶段经济发展面临的主要问题之一，法律的制定和实施有其特殊的程序，一般耗时比较长，在正式法规颁布之前，建议政府可以先采取颁布分时度假条例或司法解释等方式，对分时度假行业一些紧迫的问题进行规制，如对分时度假企业的信息披露的方式、内容，分时度假标准合同，冷静期等作出强制性规定，以缓和当前分时度假行业发展中的困境，也为正式颁布分时度假法律奠定基础。

5.2.2　建立分时度假行业自律组织

建立分时度假行业自律组织是西方国家分时度假行业比较盛行的做法，如美国度假村发展协会，自美国20 世纪70 年代引入分时度假以来，它在代表分时度假行业利益、推进政府立法、建立行业标准等方面发挥了不可替代的作用。从一定程度上说，美国度假村发展协会是美国分时度假业得以规范发展的主要推动者。(www.xing528.com)

墨西哥的分时度假行业是后起之秀，这些年来发展非常迅速，究其原因，全国和地方分时度假行业协会的作用不可小觑。墨西哥的分时度假行业协会是政府职能部门与开发商之间的桥梁，它的角色一方面是推动政府立法，促进行业发展有法可依；另一方面是通过对销售人员的培训和考核以确保行业的规范经营。同时，行业协会还协助政府和企业处理消费者投诉，一定程度上缓和了经营者与消费者之间的矛盾。

我国也有过分时度假企业组建分时度假行业协会的尝试。例如2002 年，中国房地产开发集团联合中远、中石油、中旅等集团公司共同组建了“中国房地产分时度假会员联盟”，但后来却不了了之，效果也不理想。主要原因是这些自律联盟及公约没有执行机构，对违反规定的从业企业缺乏相应的惩戒措施，致使最后流于形式，没有发挥应有的作用。因此，政府有必要从政策上扶持分时度假行业自律组织，发挥其积极性和桥梁的作用，有效地沟通分时度假企业、消费者以及政府三者，规范行业自身的发展，进而重塑该行业的信用形象。

我国分时度假行业自律组织的最新进展是，2015 年3 月26 日，中国首个通过官方认证的度假权益行业组织——中国度假发展专业委员会（China Association of Resort Development，CARD）在海口召开了首次理事会，正式宣告专委会的成立。海航Club Vac悦逸度假俱乐部及中国度假酒店开发商代表、 RCI、II、美国钻石度假俱乐部，以及一些权威学者和法务专家出席了此会。与会的理事一致表决通过了《中国度假发展专业委员会章程》，确定了专委会的宗旨和目标，还针对行业伦理规范、政府合作、推动出台行业法规等方面明确了专委会的工作思路和工作方法。希望中国度假发展专业委员会在推动我国分时度假行业健康发展的道路上能够走得更远，也发挥更为实质的作用。

5.2.3　实施行政监管

分时度假行业作为一种融合了房地产、旅游及金融特点的交叉行业，对其实施行政管理必然是一个纷繁复杂的问题。美国各州对分时度假实施的管理政策不一，在美国联邦层面，有三个部门对分时度假的监管影响深远，这三个部门分别是联邦贸易委员会（the Federal Trade Commission，FTC）、证券和交换委员会（the Securities and Exchange Commission，SEC）以及国税局（the Internal Revenue Service）。联邦贸易委员会的任务之一是确保消费者不被从事跨州商业活动的企业或个人误导或欺骗消费。证券和交换委员会规定分时度假不能作为一个投资产品进行宣传和销售。国税局对所有权型和使用权型分时度假产品制定了不同的征税办法，在一定程度上影响了分时度假在美国的发展。

分时度假行业在我国当前存在监管主体不明、监管不到位的情况。对于分时度假相关行业，如旅行社，其直接主管部门有国家旅游局，而分时度假不同于传统的旅行社，出现问题时，国家旅游局对其并无监管职权。同时，分时度假产品也区别于传统的房产销售或租赁，房管部门也难以有法律依据对其进行有效监管。因此，政府有必要出台相关政策，明确分时度假的监管机构。同时，从分时度假村的开发政策、融资渠道以及税收等方面对其进行调节，引导该行业的健康发展。

5.2.4　完善分时度假企业信用信息公示制度

我国企业信用信息公示系统于2014 年2 月正式上线运行，公示内容来源主要有工商公示信息和商事主体公示信息。^[28]其中，工商公示信息由工商部门提供，主要包括：登记信息，如企业基本信息、投资人信息及企业变更信息；备案信息，主要有企业负责人信息及分支机构信息；行政处罚信息，即企业因违反工商行政法律法规而被工商部门处罚的记录。不过，就该信息公示系统目前提供的可用信息来看，内容非常有限，大多只能获取企业设立登记时在工商注册过的信息，例如，输入“天伦度假发展有限公司”，只能显示公司名称、注册资本、出资人、成立日期、经营范围、分支机构情况等信息，而企业的其他重要资产状况，如企业的主要动产、不动产及其抵押情况，主营业务等均无法获悉。

对于分时度假企业，若能将反映企业信用的重要资产状况及其变动情况、第三方信用评级机构对企业的信用评级以及是否有严重的违约违法记录等信息予以公示，则消费者可以随时查询这些信息，有利于消费者做出理性的判断，如企业确有履行分时度假合同的资产实力和保障，则可以减少消费者对于其自身权益的担忧；如企业并无实力履行相应义务，则消费者可做出其他更为有利的选择。