不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。不动产登记是不动产物权的公示方式，其目的在于为不动产物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，起到确定物权归属的作用。除非第三人明知不动产登记簿记载的权利和瑕疵而恶意取得该项权利，否则应当推定不动产登记簿上记载的权利是真正的权利，即不动产登记权利具有正确性推定效力。第三人基于对该登记信息的善意信赖所取得的权利，不受真正权利人的追夺，法律对其权利予以保护。通常不动产登记物权与实际的不动产物权是一致的，但在实际生活中仍然存在着登记的不动产物权和事实上的不动产物权不相符合的可能性，这种不动产登记瑕疵使得不动产事实上的权利人即真正权利人的权利随时面临着丧失或受损害的危险。
为了保护事实上的权利人物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载内容进行更正，民法典第220条第1款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
根据上述规定，更正登记有两种方式：第一种是依申请的更正登记，即经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记。第二种是依职权的更正登记，即登记机关自己发现错误后作出的更正登记。
（1）关于依申请的更正登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第79条的规定，权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：①不动产权属证书；②证实登记确有错误的材料；③其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。在登记确有错误时，不动产登记机构应予更正。《不动产登记暂行条例实施细则》第80条进一步规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并将换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
（2）关于依职权的更正登记。不动产登记机构发现登记确有错误时，本应主动进行更正登记，但为防止登记机构滥用权力，其应先将此信息通知当事人，以便让其充分知情，并在此基础上进行自我权益保护。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第81条的规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
异议登记与更正登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，其法律效力是登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。根据民法典第220条第2款规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。但为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制，因此本款规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
由于异议登记可以使登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力；同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无须充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载的权利人利益造成损害，根据民法典第220条第2款的规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
法律适用导读
当事人对不动产的所有权和使用权归属发生争议，能提供充分证据证明记载于不动产登记簿上的内容确有错误的，可向不动产登记机关申请不动产更正登记。
本案争议裁判
最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效；异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。《不动产登记暂行条例实施细则》第79条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。第80条第1款规定，不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。第81条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
上述规定说明，现行不动产管理领域，当事人对不动产的所有权和使用权归属发生争议的，应当先行协商解决。协商未果的，可以结合争议的实质与双方当事人是否持有不动产权证等情况，分别选择针对不动产权证提出复议或者提起诉讼解决争议，或者针对不动产权证申请启动更正登记程序解决争议，或者通过权属争议处理程序解决争议。显然，本案属于土地权属争议，如其四人能提供充分证据证明记载于不动产登记簿上的登记内容确有错误，则可向不动产登记机关申请不动产更正登记寻求救济。如冯某州等四人能提供长期实际使用争议土地等证据的，也可按照国土资源部办公厅《关于土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理问题的复函》（国土资厅函〔2007〕60号）以及《中华人民共和国土地管理法》等规定，向地方人民政府申请权属争议处理程序。
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权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，但应当向不动产登记机构提供不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的证明材料或者利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。如果提交的证据材料不符合不动产登记机构受理并作出更正登记的法定条件，则不予受理。
本案争议裁判
再审法院认为：《中华人民共和国物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《不动产登记暂行条例实施细则》第79条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”《重庆市土地房屋权属登记条例》第79条规定：“申请更正登记，应当提交证明土地房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料，但是人民法院、仲裁委员会、行政机关生效法律文书确定记载错误的除外。”
本案中，刘某清、黄某刚向原市国土房管局提交《不动产登记申请书》，以相关房屋登记簿记载事项错误、产权证的权利人被他人篡改伪造为由，申请权属更正登记。根据上述法律法规的规定，刘某清、黄某刚应当向不动产登记机构提供不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的证明材料或者利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。然而，刘某清、黄某刚向一审法院提交并举示的证据材料在形式上均为复制件，在内容上，黄某刚、黄某碧、黄某云出具的《证明》是证明南岸子石太平巷32号的出资购买情况，与涉案房屋无关；房屋照片显示房屋外观状况，但不能证明房屋的权属；黄某华办理涉案房屋登记时的证明及申请资料则显示：黄某华从1982年申请对涉案房屋办理继承登记开始，直到1988年，历经了数次权属变更登记，均提交了相应的材料。因此，刘某清、黄某刚提交的证据材料不符合不动产登记机构受理并作出更正登记的法定条件，原市国土房管局据此作出《不动产登记不予受理告知书》，符合上述规定，并无不当。刘某清、黄某刚所称不动产登记机构将本案诉争房屋错误登记为黄某华所有的再审申请理由缺乏事实根据，本院依法不予支持。
法条指引
《中华人民共和国民法典》第二百二十条
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
新旧对照
《中华人民共和国物权法》第十九条
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
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