房产登记错误导致他人损害的解决方法

确保不动产物权登记的正确性与合法性，不仅事关当事人的重大财产利益，而且对于整个社会不动产交易活动的安全和秩序也有重大意义。一旦出现不动产登记瑕疵或错误，往往会给权利人或其他交易当事人造成较大的经济损失。因此，民法典第222条明确规定了不动产登记制度中的错误赔偿责任。

实践中登记错误的发生主要有两种情况：（1）登记申请人提供虚假材料采取欺骗的手段造成登记错误；（2）登记机构工作人员因疏忽、过失等造成登记错误。根据民法典第222条第2款的规定，因登记机构登记错误，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第3条的规定，异议登记因民法典第220条第2款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

登记申请人提供虚假材料采取欺骗的手段造成登记错误的，应当承担赔偿责任：

（1）冒名人利用某种便利获取了有关证明材料并伪造相关必备事实，骗取变更登记到冒名人名下。此时，当事人应承担侵权的赔偿责任，构成犯罪的应当追究刑事责任。而如果行为人故意提供虚假材料欺骗登记机构，与登记机构审查不严相结合导致登记错误的，不排除两者都要承担赔偿责任；

（2）真正的不动产买受人为规避宏观房产调控、限购政策、经济适用房、保障房资格审查等原因，与关系人达成一致，借名交易并登记在非投资一方名下，而隐名者对不动产占有、使用、收益，并与登记物权人协议适时行使处分权或内部约定所有权归隐名者所有，如隐名权利人因此产生损失的，无权向登记机构索赔。

登记机构工作人员因疏忽、过失等造成登记错误，给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法律适用导读

不动产登记机关因错误登记而给他人造成损害的行为可以民事侵权事由提起诉讼。当事人擅自以他人所有的房屋为其借款设立余额抵押，第三人明知该房屋不是抵押人所有仍与抵押人就他人的房屋达成余额抵押，两者之间存在侵权的合意，应当就相应损失承担连带责任，不动产登记机关应当根据其过错责任的大小承担相应的赔偿责任。

本案争议裁判

二审法院审理认为：关于上海市不动产登记局在本案中是否为适格被告的问题。《中华人民共和国物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该法律条文规定的赔偿责任尽管未明确为民事赔偿责任，然而鉴于物权法调整的法律关系系民事法律关系，故物权法规定的不动产登记机关因错误登记而给他人造成损失的行为并未被排除在民事侵权事由范围之外；同时，考虑物权登记是不动产物权变动的公示方法，登记机关基于当事人的申请依照职权审查后确认物权变动的结果，并将该结果向社会公开从而产生物权变动的效力。如登记机关登记错误给当事人造成损害，该行为侵犯的是当事人的民事权利，当事人寻求民事损害赔偿是对其民事权利的一种积极救济。关于上海市不动产登记局提出张某明应按照国家赔偿的诉讼程序主张权利的意见，本院认为，无论是国家赔偿抑或民事赔偿，其本质上都是侵权赔偿，然而二者所适用的法律及赔偿的范围存在着明显差异。本案中，作为一审原告的张某明提起民事诉讼，将直接侵权人卞某芳、杨某辉及登记机关上海市不动产登记局列为共同被告，以求诉讼程序的简便化和赔偿利益的最大化，张某明的该诉讼选择无疑具有更优性，且于法不悖。上海市不动产登记局的抗辩理由并不利于矛盾的解决，且可能导致不必要的讼累，故上海市不动产登记局有关其不属于本案适格被告，张某明应通过国家赔偿程序主张的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。

关于上海市不动产登记局就不动产附记记载是否对房产权利人张某明造成损害及上海市不动产登记局不当记载行为与张某明提起行政诉讼所产生的代理费是否具有因果关系的问题。本院认为：生效行政判决已认定上海市不动产登记局对抵押登记附记栏的记载确有不当，以及该局未尽到应有的审慎义务；该生效行政判决及本案一审同时查明上海市徐汇区××路××号××室房屋未就卞某芳、杨某辉之间的债权债务设定抵押权。可见，上海市不动产登记局对不动产附记栏的记载虽未实际产生抵押登记的法律效力，但仍因登记机关未尽审慎义务，记载不当被人民法院依法判决予以撤销。本院需要指出的是，之所以相关的备注记载被撤销，是由于上海市不动产登记局的不当记载行为给张某明带来了困扰，张某明作为普通公民，根据一般认知，上海市不动产登记局作为行政机关，其履职的登记行为对外具有公示性，故张某明在得知其房产被莫名记载于他人的抵押权证上时，必然会对其房产由此受到损害感到担忧，在此情况下，张某明聘请专业人员提起了行政诉讼，以求法律上对自身权益的保护，并无不当；而客观上，生效行政判决亦确认了上海市不动产登记局附记栏备注记载行为的不当性，明确了登记机关在附记栏所作备注系未尽审慎义务之行为，并予以撤销。因此，张某明选择委托专业人员通过提起行政诉讼，以维护和保障其合法权益，具有合理性，上海市不动产登记局不当记载行为与张某明委托专业人员提起行政诉讼所产生的代理费具有因果关系，该局应对张某明由此产生的必要费用承担赔偿责任。

关于上海市不动产登记局与卞某芳、杨某辉之间承担的赔偿责任应如何分配的问题。本院认为，如前所述，生效行政判决已认定上海市不动产登记局未尽审慎义务，存在过错；而卞某芳有擅自以张某明所有的房屋为其借款设立余额抵押的意思表示，杨某辉明知该房屋不是卞某芳所有仍与卞某芳就该房屋达成余额抵押的合意，双方行为对附记的不当记载亦存在过错。故一审判决卞某芳、杨某辉、上海市不动产登记局对张某明为纠正附记的不当记载而支出的代理费均负有赔偿之责并无不当。

关于卞某芳、杨某辉、上海市不动产登记局对损失应如何分配赔偿责任的问题。由于卞某芳与杨某辉就余额抵押达成了明确的合意，因此两者之间存在侵权的合意，应当就相应损失承担连带责任。上海市不动产登记局与卞某芳、杨某辉并未有共同侵权的合意，应当根据其过错责任的大小承担相应的赔偿之责。一审法院根据各方在本案中的过错程度，酌定卞某芳、杨某辉按照90%的责任比例承担赔偿责任，上海市不动产登记局按照10%的责任比例承担赔偿责任，并无不妥，本院予以认可。

关于张某明的损失数额确定的问题。本院认为，代理费金额的高低确实取决于张某明与代理人签订委托代理合同的内容，存在较大自主性。鉴于张某明为使自身财产权益免受不必要的损失而委托专业人员提起行政诉讼，该案仅系撤销不当记载而提起的行政案件，根据《上海市律师服务收费政府指导价标准》规定：代理不涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件律师费标准为3000—12000元／件。张某明主张的代理费损失与上述规定的收费标准相比较明显偏高，故一审法院综合考量酌定代理费损失为1万元，本院对此予以认同。张某明上诉请求确定代理费损失为5万元的理由，缺乏依据，本院不予采信。(www.xing528.com)

法律适用导读

房产登记机构在办理房产交易登记手续时，未尽审查责任，致使他人损害的，应该承担赔偿责任。

本案争议裁判

二审法院审理认为：《中华人民共和国物权法》第21条第1款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”第2款规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

本案中，刘某、卢某将诉争其无处分权的房屋出售给王某，致使王某因临颍县房管局撤销错误房产登记所受到的损失依法应当承担赔偿责任。临颍县房管局作为房产登记的法定机构，在办理房产登记时，应尽审查义务，严格按照法定办证程序进行办理。临颍县房管局在为刘某、卢某与王某办理争议房产的交易登记手续时，未尽审查责任，致使将刘某、卢某不享有所有权的争议房屋办理交易过户手续登记到王某名下，在争议房屋的真正所有权人主张权利后，又注销王某的房屋所有权证，给王某造成损害。原审判决依照物权法第21条的规定，判令临颍县房管局对因其错误登记给王某造成的损害与刘某、卢某承担连带赔偿责任，于法有据，本院依法予以维护。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第二百二十二条

当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第二十一条

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。