共有不动产的债权债务处理方法

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

为了保护善意第三人的权益，对于第三人来说，很难获知共有人的共有关系的性质，此种情形下若不使各共有人承担连带义务，很容易发生共有人推托履行义务的可能，对债权人不利。因此，根据民法典第307条的规定，不论是按份共有还是共同共有，只要是因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上发生如下后果：（1）共有人对债权债务享有连带债权、承担连带债务。（2）连带的方法，是共有人享有连带债权时，任一共有人都可向第三人主张债权；共有人承担连带债务时，第三人可向任一共有人主张债权。（3）当法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系时，共有人不用承担连带责任而是按照约定或者共有人享有的份额各自享有债权、承担债务。

民法典第307条还规定了因共有的不动产或者动产产生的债权债务关系的对内效力，即各个共有人之间的关系，与共有关系以外的第三人无关。具体处理方式分为两个层次：（1）共有人之间有没有关于共有的不动产或动产产生的债权债务应该如何享有和承担的约定，如有约定则按约定处理。（2）在没有约定的情况下，应当区分按份共有和共同共有两种情形分别处理：①在按份共有的情形中，按份共有人应当按照份额享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。②在共同共有的情形中，共同共有人应当共同享有债权、承担债务，并且在共同共有中没有具体份额的概念，不存在某一个共有人承担的债务超过自己应当承担份额的问题，也不存在按份共有关系中可能存在的追偿问题。共同共有关系中的连带方法，可按以下次序进行：①债权人可以向任何一个共同共有人请求清偿，各个共有人应当从共有财产中进行清偿；②共有财产不足以清偿时，共有人享有其他财产的，应当进行清偿。

在争议解决实践中，按照共有债权且为连带债权的行使规则，各个共有人均有权单独提起债权请求权诉讼。为了最大限度保护债权人的利益，无论是按份共有债权还是共同共有债权，任一债权人都可以单独向债务人主张，以请求债务人向全体债权人履行。这时，由提起诉讼的债权人承担举证责任，证明其对债务人享有债权。法院通常为了判决的公平和实效，会通知其他债权人参加诉讼。在共有人承担连带责任的情况下，通过一次诉讼就可以解决纠纷；而关于按份共有人的份额责任涉及追偿权等问题，可能要提起两次甚至多次诉讼，才能彻底解决纠纷。按份共有人对其他共有人追偿的，法院通常会审查是否存在约定，如果不存在约定或者在约定不明确的情况下，则依举证责任分配的一般原则进行。

法律适用导读

按份共有的房屋，在对外关系上，共有人与承租人的关系是因共有不动产产生的对外债权债务关系。承租人只需向其中任一共有人支付房租，就可视为履行了《房屋租赁合同》项下的义务，其与出租方产生的债权债务关系消灭。

本案争议裁判

原审法院审理认为：徐甲、房屋共有人张甲、张乙与周某之间的债权债务关系属连带之债，根据《中华人民共和国物权法》第102条之规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。徐甲、张甲、张乙系按份共有涉案房屋，三位共有人与周某的关系是因共有不动产产生的对外债权债务关系。

基于房屋的三位共有人与周某之间是连带的债权债务关系，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务。在《房屋租赁合同》中并未明确约定房租的支付方式，周某只需向其中任一共有人支付房租，就可视为履行了合同项下的义务，其与出租方产生的债权债务关系消灭。周某第一期、第二期房租分开支付得到了出租方的一致同意，此后，共有人内部就房租的支付方式出现分歧，周某将第三期、第四期房租支付给其中一位共有人张甲之妻贾某的行为并无不妥，而且贾某在房屋的租赁过程中从合同订立到履行一直作为主要经办人，周某认为其作为出租方的代理人也符合情理及法律规定，贾某也以房屋共有人张甲的名义出具收条确认收到房租，故周某已履行了合同项下的义务。

二审法院审理认为：本案讼争房屋系徐甲、张甲、张乙按份共有，三位共有人分别按各自的份额享有权利承担义务，现徐甲向法院起诉主张的权利是应付房租的50%，属于其应享有的份额，因此，原审法院未追加张甲、张乙为本案当事人，程序并无不妥。综上，徐甲的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理得当。

法律适用导读(www.xing528.com)

夫妻双方因共同所有的房屋产生的债权债务，在对外关系上，作为共有人的夫妻双方享有连带债权、承担连带债务。共有人在离婚时并未就各自对房屋的份额予以分割，因此二人仍为房屋的共同共有人，因出售房屋而产生的返还定金与支付违约金的责任仍应由二人共同承担。

本案争议裁判

二审法院审理认为：关于黄某妮、邓某彬应否共同承担返还定金与支付违约金的责任。根据《中华人民共和国物权法》第102条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”的规定，本案中，一方面，黄某妮与邓某彬签订的《离婚协议书》中约定的是对出售涉案房屋的款项予以分配，并未对涉案房屋进行析产，即二人作为涉案房屋的共同共有人在离婚时并未就各自对涉案房屋的份额予以分割，因此，二人仍为涉案房屋的共同共有人。另一方面，林某瑞虽然知道黄某妮、邓某彬二人离婚，但是黄某妮并未能举证证明林某瑞知道共有人不具有连带债权债务关系的情形。因此，在对外关系上，黄某妮、邓某彬二人仍须承担连带债务。一审法院关于黄某妮、邓某彬二人按份承担返还定金与支付违约金责任的认定不当，本院予以纠正。林某瑞关于黄某妮、邓某彬应共同承担返还定金与支付违约金责任的诉请，理据充分，本院予以支持。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百零七条

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百零二条

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。