以出让方式设立的建设用地使用权都有期限。建设用地使用权期限届满前，出让人能否收回建设用地使用权？土地管理法第58条对此问题作出了规定：为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。
根据民法典第358条的规定，建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据民法典第243条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。本条规定与土地管理法第58条相衔接，明确建设用地使用权提前收回的条件。为了保障建设用地使用权人在建设用地使用权被提前收回的情况下能够获得公平、合理的补偿，本条规定在提前收回的补偿标准上，建设用地之上的房屋及其他不动产可以依据民法典第243条规定获得补偿，并退还相应的出让金。
为防止以公共利益为名行商业开发之实，因此需要提前收回土地的“公共利益”需要在征收的特别法中设立较明确的判断标准。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
提前收回土地具有征收的法律性质，因此民法典第358条规定了建设用地使用权期限届满前因公共利益需要提前收回该土地的处理规则：（1）对于建设用地上的房屋及其他不动产，应当依据征收的规定给予补偿。民法典第243条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”第3款规定：“征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”（2）提前收回建设用地使用权的，出让人还应当向建设用地使用权人退还相应的出让金。例如，不动产的建设用地使用权期限为40年，该不动产20年后被征收，除应根据征收的规定给予补偿外，还应当退还该不动产所有权人20年的土地出让金。
另外，在建设用地使用权提前收回的场合，对公共利益的判定需要满足主体要件和程序要件：（1）需要符合一定的主体要件。权利主体主要是地方政府及其自然资源主管部门。土地管理法第58条规定了公共利益认定的主体要件，即“有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准”。（2）需要履行报批程序。政府以公共利益的名义行为时，必须遵循严格的程序，以程序的正当性、合法性初步表征行政行为的正当性、合法性。报批程序，即经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准。
在争议解决实践中，因公共利益需要提前收回建设用地使用权的，应当遵循法定的程序和步骤及时解决补偿问题。如城市房地产管理法第20条的规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。当事人请求相关政府以作出收回土地决定之日的市场评估价予以公平合理补偿的，法院可予支持。在进行价值评估时应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
法律适用导读
国有土地使用权被提前收回，使其不能按照权利设立时的期限继续使用土地，应当根据土地使用年限情况给予相应的补偿。参照该国有土地使用权重新出让的市场价值，按照出让剩余年限酌定计算损失。
本案争议裁判
最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第20条规定，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回国有土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
本案中，禹州银龙公司的国有土地使用权被提前收回，使其不能按照权利设立时的期限继续使用土地，应当根据土地使用年限情况给予相应的补偿。一审依照该国有土地使用权重新出让的市场价值计算补偿数额，缺乏法律依据。根据襄城县政府襄土国用（2001）字第005号国有土地使用证载明，禹州银龙公司国有土地使用权于2001年登记，出让日期为1998年12月至2048年12月，出让年限为50年，襄城县政府2016年收回该国有土地使用权时，已经登记在禹州银龙公司名下15年。因一审中各方当事人均未主张评估，二审参照该国有土地使用权重新出让的市场价值，按照出让剩余年限酌定计算禹州银龙公司的损失，符合法律规定和本案客观实际。
法律适用导读
被征收房屋的补偿，在进行价值评估时应当综合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
本案争议裁判
最高人民法院认为：《中华人民共和国物权法》第148条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第42条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。《国有土地上房屋征收评估办法》第14条第1款规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
本案中，因协商不成，经公证机构公证，高港区征收与补偿办公室通过抽签方式确定了评估机构，符合法律规定。案涉房屋部分建成于1982年，部分建成于1985年，在案涉房屋所占土地系工业划拨用地的情况下，评估机构采用成本法共计评估411万余元并无不当。苏某红申请复核评估，评估机构亦维持了该评估结果。
由于案涉地块不建非居住营业用房，高港区政府无法保障管某峰、苏某红在改建地段进行产权调换的要求，且管某峰、苏某红的主要诉求是增加补偿数额，故高港区政府进行货币补偿并无不当。从《补偿决定》的内容看，包含了房屋及土地补偿款、装饰装潢、附属物补偿款、搬迁补助费等内容，故《补偿决定》的作出程序和内容合法。(www.xing528.com)
法条指引
《中华人民共和国民法典》第二百四十三条
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《中华人民共和国民法典》第三百五十八条
建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
新旧对照
《中华人民共和国物权法》第四十二条
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
《中华人民共和国物权法》第一百四十八条
建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
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