如何处理以建筑物抵押的建设用地使用权？

由于建筑物具有依附于土地存在的天然特性，建筑物所有权依法转让，必然产生建设用地使用权如何处置的问题；同样，建设用地使用权依法转让，也会产生该土地上的建筑物所有权如何处置的问题。我国立法采取了“房地合一”的思路，确定了建筑物与建设用地使用权一并抵押的原则，如城市房地产管理法第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”；物权法第182条也规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”民法典第397条沿用了上述处理房地产关系时的一项重要原则，即“房随地走”或“地随房走”：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

关于“一并抵押”“视为一并抵押”均应理解为可以“一并处分”。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权在实现抵押权时一并处分。抵押人未一并处分的，未抵押的财产视为一并处分。即建筑物和建设用地使用权虽可以分别抵押，但须一并处分。无论房地一体抵押、视为一并抵押、分别抵押，根据民法典第357条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，在实现抵押权时，房地须一并处分。当房地抵押权人不一致时，亦须一并处分、分别计价、分别优先受偿。

根据以上法律规定，如果抵押人只办理了建筑物所有权抵押登记，没有办理建设用地使用权抵押登记，在实现建筑物抵押权时，建设用地使用权也一并作为抵押财产处理。

在实践中，作为债权人，在设立建筑物所有权抵押时，应当尽可能与建设用地使用权一并办理抵押登记，保证抵押权不存在权利分歧和争议。对于后顺位的抵押权人而言，不论是对土地使用权还是其地上建筑物设立抵押时，都应当对土地使用权和地上建筑物是否设立抵押、抵押债权金额等在专业律师的指导下进行尽职调查，充分披露房地一体原则可能对其抵押顺位带来的影响。

法律适用导读

“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”中“占用范围内”如何理解？

本案争议裁判

最高人民法院认为：汇通公司关于杨某泰对案涉建设用地使用权不享有抵押权的申请再审理由，不能成立。物权法第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”杨某泰系沈阳市沈河区热闹路××房产的抵押权人，根据前述法律规定，其抵押权效力及于该房产占用范围内的建设用地使用权，且双方当事人在原审中对此均不持异议。现汇通公司主张杨某泰对案涉建设用地使用权不享有抵押权，缺乏事实和法律依据。

关于杨某泰就案涉建设用地使用权拍卖款优先受偿的比例问题，涉及对物权法第182条中“占用范围内”的理解。根据我国地籍管理规定，建设用地使用权的登记以宗地为单位。换言之，建设用地使用权的客体为宗地，一块宗地即为一个物权客体。原审已查明抵押房产系案涉宗地面积范围内唯一合法建筑物，且该抵押房产原由被执行人刘某单独所有，在没有证据证明案涉建设用地使用权存在其他共有人的情况下，杨某泰有权就案涉全部土地拍卖款优先受偿。汇通公司提交的证据不能证明案涉宗地上存在其他合法建筑，其关于杨某泰仅能就547.88平方米土地面积对应土地款主张分配的申请再审理由，不能成立。

法律适用导读

以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，不得仅抵押地上建筑物。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。

本案争议裁判(www.xing528.com)

最高人民法院认为：物权法第182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。本院认为，在设定抵押权时，建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系，法律将建筑物和其占用范围内建设用地使用权视为一个整体，规定了“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设定时，应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押，不允许分别抵押。以地上建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押，不得仅抵押地上建筑物。抵押地上建筑物的，债务人不能清偿被担保的债权时，抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。

本案中，中行甘井子支行与首宇公司签订的抵押合同一约定以首宇公司提供的3项抵押物作为担保，虽然双方只对上述第2项工业产房及第3项在建工程办理了抵押登记，对第1项国有土地使用权未办理抵押登记，但是第1项国有土地使用权是在第2项工业产房及第3项在建工程占用范围之内，双方对合同约定的第1项国有土地使用权作为抵押财产均有明确预期。根据物权法第182条的规定，第1项国有土地使用权应当与第2项工业产房及第3项在建工程一并抵押，未一并抵押的也视为一并抵押。因此，中行甘井子支行对抵押合同一中17460.42平方米工业产房及12252.06平方米在建工程占用范围内的国有土地使用权亦应享有抵押权，并享有优先受偿权。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第三百九十七条

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

新旧对照

《中华人民共和国物权法》第一百八十二条

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。