现实生活中,建设用地使用权抵押后,抵押人仍然有权也不应禁止其依法对该土地进行开发,建造建筑物。根据城市房地产管理法第52条的规定,房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。民法典第417条则沿用了物权法第200条关于建设用地使用权抵押后新增建筑物的规定。民法典第397条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”由于该土地上新增的建筑物,不在抵押合同约定的抵押财产范围内,根据民法典第417条的规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产,抵押权效力不及于该土地上新增的建筑物。
根据以上法律规定,抵押权人在行使抵押权时,应当按照法律规定将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。民法典第417条是对第397条中以建设用地使用权抵押适用“房随地走”原则的特别规定,明确抵押后新增建筑物不属于抵押财产,建设用地使用权抵押权效力不及于新增建筑物。
在建设用地使用权抵押权存续期间,新增建筑物可以是新增的独立的、非独立的部分建筑物或在建工程等多种形式,不属于抵押财产范围。在争议解决实践中,如果抵押权人主张其对建设用地使用权及其地上建筑物享有抵押权的,应当举证证明该建设用地上存在建筑物;如果抵押人抗辩该建筑物属于新增的建筑物及不属于抵押财产的,按照“谁主张、谁举证”的原则,抵押人应当举证证明该建筑物系建设用地使用权抵押权设立后新增的建筑物。
民法典第356条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”建设用地使用权实现抵押权时,应将该土地上新增的建筑物一并处分。关于新增建筑物的处分,无论是建设用地使用权抵押权采取拍卖、变卖还是折价的方式,都会涉及一并处分的问题。因为建筑物当然是离不开土地而独立存在的,建设用地使用权也不能以拆除建筑物的方式设立单独抵押。建设用地使用权与土地上的建筑物必须一并抵押的立法目的,并非在于增加抵押权人的抵押财产,而在于促进建设用地使用权与建筑物的流通或转让,实现建筑物的最大效用。在经济利益最大化原则要求下,建设用地使用权及土地上的建筑物转让或流通的最佳方式就是一并抵押,一并处分。
法律适用导读
建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
本案争议裁判
最高人民法院认为:根据《中华人民共和国物权法》第182条的规定,仅以建筑物设定抵押的,抵押权的效力及于占用范围内的土地;仅以建设用地使用权抵押的,抵押权的效力亦及于其上的建筑物,在房地分别抵押时,基于“房地一体”规则,应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产。但《中华人民共和国物权法》第200条规定,建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权的时候,应当对土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但是对新增的建筑物所得价款,抵押权人无权优先受偿。
内江市中级人民法院可以就土地上新增建筑物与建设用地使用权一并纳入执行财产处置,但是对于案涉新增建筑物处置所得价款,浦发银行内江分行无权优先受偿。在执行程序中,应当对案涉土地和在建工程分别评估,浦发银行内江分行仅就土地拍卖的价值优先受偿,在建工程的价款应当由兴文县二建公司所得。同时,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定:“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”内江市中级人民法院将地上建筑物和土地使用权一并查封并无不当,兴文县二建公司的再审申请理由不能成立。
法律适用导读
建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。(www.xing528.com)
本案争议裁判
法院审理认为:关于华某公司、陈某龙、罗某来能否排除案涉房屋执行的问题。《中华人民共和国物权法》第200条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”本案中,华宝公司并非中行连云港分行案涉债权的债务人,而系担保人,华宝公司用位于连云港市海州区板浦镇的土地使用权及房屋所有权为中行连云港分行的债权设立抵押,案涉执行依据为(2015)海商初字第01561号民事判决判令“中行连云港分行有权以华宝公司名下的位于连云港市海州区板浦镇南马路的土地使用权及房屋的折价或者拍卖、变卖该财产的价款在最高额1000万元范围内优先受偿”。
但根据查明的事实,华宝公司原抵押的房屋已经被拆除,案涉土地上新增建筑物系2016年前后新建,并非属于华宝公司的责任财产,因此,中行连云港分行仅有权就案涉土地使用权的变价款优先受偿,对案涉土地上新增房屋无权受偿,更无权优先受偿。故一审法院一并处置案涉土地上新增房屋并非系认定案涉新增房屋属于华宝公司的责任财产,而是基于上述法律关于房地一体处置的规定。华某公司、陈某龙、罗某来请求排除对案涉新增房屋的执行违反房地一体处置的规定,没有法律依据,一审法院不予支持并无不当。在一审法院将案涉土地上新增房屋与建设用地使用权一并处分后,新增建筑物所得的价款并不属于执行标的,仍应退还相关权利人,上诉人华某公司、陈某龙、罗某来如认为新增建筑物拍卖所得的价款应归其所有,可在案涉新增建筑物变现时另行主张权利。
法条指引
《中华人民共和国民法典》第四百一十七条
建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
新旧对照
《中华人民共和国物权法》第二百条
建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
免责声明:以上内容源自网络,版权归原作者所有,如有侵犯您的原创版权请告知,我们将尽快删除相关内容。