业主如何处理装饰装修房屋的问题

业主作为区分所有权人，对其专有部分享有专有权。业主装饰装修房屋虽然是对其专有部分的改造，行使的是专有权，但是由于业主的专有部分与其他业主的专有部分以及全体业主的共有部分紧密结合或相邻，实践中常常构成妨害或侵害其他业主的建筑物区分所有权，引发邻里矛盾。

根据民法典第945条第1款规定，业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。这是因为业主在进行装饰装修过程中，有可能会影响其他业主的利益或全体业主的共同利益，现实生活中经常发生的情形有：对专有部分装修改造破坏房屋结构，进而危及整个建筑物的安全；装饰装修噪声妨害其他业主的安宁；占用公共通道堆放装饰装修材料，产生装修垃圾，造成管道堵塞或地面渗水等情况；等等。由于区分所有权建筑物的各专有部分在物理上相互连接，彼此紧密结合，形成密切的、立体的相邻关系，业主对自己所有的专有部分的支配使用理应受到区分所有建筑物中共同生活规则的限制。如民法典第272条中规定，业主对其建筑物专有部分权利的行使不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。如果业主行使专有权利损害其他业主合法权益的，其他业主可以向其主张物权请求权，要求排除妨害、消除影响、恢复原状等，也可以依据物业管理规约要求其承担相应的违约责任。

业主将建筑物共有部分委托给物业服务人管理后，物业服务人依业主的授权取得对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行管理维护，对服务区域内的基本秩序进行维护，包括制止业主对其专有部分权利不当行使的权利。为保障物业服务人对物业服务区域内秩序管理权利的行使，业主负有相应配合物业服务人管理之协助义务。业主装饰装修房屋，不仅应当在动工前告知物业服务人，而且应当遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。物业服务人比较了解物业的实际情况，并会提示装饰装修应注意的合理事项，避免造成其他业主的损失，且在损害发生时，物业服务人能够在第一时间掌握相关情况并采取措施进行补救。如果物业服务人未履行对业主装饰装修房屋进行合理的提示和注意事项告知义务，导致造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

业主装饰装修房屋，除了应当遵守物业服务合同的有关约定，还应当遵守法律、行政法规及部门规章等有关规定。业主和装修人从事住宅室内装饰装修行为，未经批准，不得有下列行为：（1）搭建建筑物、构筑物；（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）拆改供暖管道和设施；（4）拆改燃气管道和设施。

“在民法慈母般的眼里，每个人就是整个的国家。”民法的终极目标，就是要创造一个“各得其所、不害他人、体面生活”的理想世界。民法典首次开宗明义地宣告：“自然人享有健康权。自然人的身心健康受法律保护。任何组织或者个人不得侵害他人的健康权。”野蛮装修、私搭乱建等违法行为不仅会导致建筑物安全隐患，还会严重影响业主的身心健康。每一位不动产的业主或使用人以及物业服务人发现有违法装修行为时，可以依法采取自力救济的紧急措施。情况紧迫且不能及时获得国家机关保护、不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物、制止其施工等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理，及时向行政主管部门进行举报，将违法行为尽早消灭在萌芽状态，减少未来的执法成本和影响。

法律适用导读

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，未经许可私自进行违法建设，其行为违反了城市规划，物业服务人有权行使物业管理职责并采取相应措施要求整改。

本案争议裁判

二审法院审理认为：根据《物业管理条例》第52条“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”的规定，黄某辉应当在搭建露台采光棚施工前向和谐家园物业公司告知，黄某辉虽主张已告知和谐家园物业公司但无证据证实，且其在未取得建设规划许可证的情况下自行搭建露台采光棚，被西宁市城中区建设局责令整改，并给予了行政处罚及限期强制拆除措施。鉴于黄某辉搭建违法建筑的情形，和谐家园物业公司根据《物业管理条例》第45条第1款“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的规定，向相关行政管理部门举报了该情况，属于履行法定职责。黄某辉主张的50000元的赔偿费用是搭建露台采光棚的费用，拆除露台采光棚产生的损失系因黄某辉私自搭建违法建筑所致，并非因和谐家园物业公司物业服务所致，应自行承担。黄某辉以和谐家园物业公司无权定性是否为非法建筑，也无权实名举报要求和谐家园物业公司承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

法律适用导读

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人；物业服务人不能证明已经将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主的，对损害后果的发生应承担相应的责任。(www.xing528.com)

本案争议裁判

法院审理认为：本案争议的焦点是东欣物业公司是否享有追偿权。本案虽是东欣物业公司行使追偿权，但实际系侵权引发。因此，要判断东欣物业公司是否享有追偿权应看东欣物业公司在南国装饰公司为胡某莉进行房屋装修过程中是否有过错，是否应承担责任及是否超过责任限额。从本案查明的事实来看，胡某莉将房屋交给具有装饰装修资质的南国装饰公司装修，装修的设计也是南国装饰公司负责，同时双方还约定了在胡某莉未获得相关部门审批前不得改动承重墙，但南国装饰公司在设计及装修时没有注意到其改动的部位为承重墙，导致该栋楼业主恐慌，南国装饰公司应承担主要责任，即承担大部分安置费用。同时从二审双方陈述可见，胡某莉进行装修，南国装饰公司进驻房屋实施装修需要向东欣物业公司提供装修设计图纸，经过东欣物业公司审核后，才能取得装修许可证进场装修，东欣物业公司认为南国装饰公司设计图纸虽经审核，但南国装饰公司在实际装修中并未按图纸装修，胡某莉及南国装饰公司均予以否认。东欣物业公司亦未提供任何证据证明南国装饰公司改变图纸装修，显然东欣物业公司通过审核的行为对损害后果的发生亦有过错，亦应承担相应责任。

《物业管理条例》第52条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”由于东欣物业公司对是否将注意事项及禁止行为告知业主并没有任何证据证明，因此东欣物业公司对损害后果的发生应承担相应的责任。胡某莉将自己享有的房屋交给具有相应资质的装修公司装修，并在物业公司办理了装修许可证，其本身应当尽到的注意义务已经完成，不应承担此次装修造成的损失。南国装饰公司装修行为及东欣物业公司审核图纸不力的行为共同结合，导致损害后果的发生。根据《中华人民共和国侵权责任法》第8条关于“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”的规定，双方应当对损害后果的发生承担连带责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第14条关于“连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。支付超出自己赔偿数额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿”的规定，若东欣物业公司支付的数额超过了自己应承担的责任，有权向南国装饰公司追偿。此次装修行为导致的损失总计34.4万元，东欣物业公司之前垫付的10万元，实际承担不到30%的责任，其没有证据表明承担的责任比例超过应当承担的份额，故东欣物业公司要求南国装饰公司及胡某莉承担其支付的10万元物业费没有依据，本院不予采纳。

法条指引

《中华人民共和国民法典》第九百四十五条第一款

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

新旧对照

《物业管理条例》第五十二条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。